Friday, January 23, 2015

乡下佬论经济

昨天午餐的时候和同事们闲聊:

同事 A : 看到现在大马的经济都心痛。

乡下佬 : 怎么说呢?

同事 A : 马币又贬值,石油又让收入减少,感觉很糟糕。

乡下佬 : 哦,不用太担心,我认为石油不会长期在低价,石油被拉低除了是投机活动之外,另一个推手是因为 OPEC 不减产,以我所见,这根本就是 OPEC 要让那些大国知道,它是有能力影响全世界经济的,以本伤人能让人感到害怕,但以生意的角度去看,这个做法不会维持很久,因为没有生意人愿意在能赚多一点钱的情况下不要去赚,OPEC 摆明就是在示威。

同事 A : 虽然那么说,但是看到大马经济那么差还是感觉不好。

乡下佬 : 这也不用担心,2008 年,次贷风暴发起,大企业坏账的打击搞得整个经济变了形,美国推出了QE 和振兴计划,试图把经济拉回原位,各国也模仿了美国,推出一系列的振兴计划,全球的经济被推上了一个高峰,现在,欧洲要效应美国,推出欧式 QE,经济将会被推向另一个高峰。

同事想了一下,问道: 什么是 QE?

乡下佬 : 简单说,QE 就是印钱,把印到的钱通过商业管道来买债务,让债务短期在控制的范围里,让企业回到原来的轨道上。

同事 A : 那货币不是会贬值?

乡下佬 : 那要看是谁在印钱。

同事 A 的脑里出现了疑问,我接着说: 因为世界很多国家都是用美金在交易,没有人想要美金被贬值的,游戏是这样玩的,当庄家不想要一些情况发生时,这些情况就不会被发生。

同事 A 瞪大了眼睛,很好奇的问: 你怎么懂得那么多的?

我笑了一下,不回应,赶紧转去另一个话题,哈哈哈,接下来就真的闲聊了。

补充一点,欧洲这一轮的 QE,会把欧洲各国的坏账拉低,步入表面式的复苏状况,而再加上美国的复苏步伐,经济要在 2015 年跨到,看来还要更多的坏政策和消息哦。

我个人的看法,QE 其实只是让经济表面复苏,实际上是把债务变得更大,当更大的债务破灭的时候,全球的经济将会出现恐慌式的下滑,这是很恐怖的。

欧洲的 QE 将会是每个月印 600 亿欧元,直到 2016 年 9 月,再看各国政府努力在盖洞,我估计金融风暴短期内不会发生,要知道,各国政府也不是傻的,不会翘起双手看戏的。

不过,有一点要留意,QE 能使热钱流入市场,牵起经济的波动,这些波动可会造成通货膨胀哦,特别是物料上的涨价,而当物料涨价,就算国行升息也解决不了,各种因素的带动下,2015 年将会是更高通货膨胀的一年,这个,大家有心里准备。

好了,星期六的早上,大家好,我就写到这里了。

在收笔前,循例也要说一说,我的看法只供参考,赢钱不用来找我,输钱也不要来找我哦,要知道,买卖自负。

~乡下佬~
24.01.2015


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Friday, January 2, 2015

乡下佬看房地产

房地产在这几年可说是发展得非常的蓬勃,很多人都从房地产里赚取了可观的财富,也因如此,陆陆续续踏入房地产投资的人也变得越来越多,同时,房价也被推得高高的。

正所谓 “有人欢喜有人愁” 啊,对于那些薪水不高,又想要置业的人来说,这是一个坏消息,随便到一间 Cafe 都能听到年轻一辈的怨言。

那到底房价是不是真的很高?又到底房地产是不是有泡沫?

我个人认为,房地产确实是开始有泡沫了,但是这个泡沫还很小,还不至于使到房地产崩盘。

有没有搞错哦,房价那么贵,人民都买不起了,再加上很多都丢空的,还不叫做大泡沫?

是的,没错,从表面上去看,确实是如此,尤其是当身边很多朋友都买不起的时候,更是让我们有这个感觉。

我是一位股票投资者,所以我看事情的角度往往都是以生意的方向为出发点,以房地产这盘生意来说,我把它分为两类。

第一类: 买地,建房子,卖给顾客的发展商

当发展商看好一个地段,经过一轮的筹备,计划和施工,过后就变成了我们看到的房子,然后他们会透过卖房子来赚取盈利。

那谁是买家? 自住或投资的人。

第二类: 买房子,出租给租户的房地产投资者。

当投资者看好一个单位,他会向银行贷款,经过一轮的程序后再出租给租户来赚取利润。

好了,重点来了,我个人的观点是,如果房地产出现了很大的泡沫,而又到了要崩盘的时候,市场会出现两种现象。

第一种: 发展商建的房子没有人买,营业额大跌,公司财务不稳定。
第二种: 房地产投资者的房子没人要,难以维持银行的供期,甚至可能要被银行变卖房子 (bank lelong)。

回到我时常说的生意论,当发展商和投资者都赚不到钱,而且可能要面对财务危机的时候,房地产就会垮。

很多人不看好 2015 年的房地产生意,我也曾经是那么想,但当我细心去想一想后,我的看法有了少许的改变,2015 年可以说是充满挑战的一年,尤其是那个 GST 啦,不过我觉得这只会牵起一轮的淘汰赛,有实力的房地产公司会因为这轮的淘汰赛变得更加强大,更加的稳固。

基于总总好与不好的因素,投资房地产公司时要密切的跟进公司的发展,了解公司的业务和业绩,也要多加留意整个市场的变动。

那业绩方面有什么数据要特别留意?

想一想,其实所有数据都很重要,要说出特别留意的,我认为有三个

1. 营业额 (Revenue) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的房子有没有卖得出。
2. Unbilled Sales -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司还有多少钱还未从顾客那里收到。
3. 盈利比率 (Profit Margin) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的成本有没有上升。

当一家公司不断有项目推出的时候,基本上 Revenue 和 Unbilled Sales 应该是一起上升的,如果 Unbilled Sales 降低,Revenue 上升,那可能是公司没有新的项目推出,那要小心一点了。

而且也不能只看一家公司,要看多几家来比较,那会看得比较清楚整个行业的起伏。

如果有时间的话,也可以看看银行的 NPL (坏账比率),当 NPL 有上升的趋势,也就是说很多贷款人没钱还银行,这些贷款人肯定有一部分是买房地产的,所以这个 NPL 也可以是另一个指标。

哇,12 点了,难怪有点累,好了,今天就写到这里吧。

最后,也是一定要说的,以上的只是我个人观点,不要输了钱就过来骂我,要知道,买卖自负哦。

~乡下佬~
03.01.2015


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