清谈 Melati 的收购土地

昨天 Melati 宣布买入 AJSB ，AJSB 是一间本地的小型投资公司。Melati 将以RM16,357,603.34 的价钱购入 100% 的股份，同时也承担这间公司的 RM16,360,754.84 债务。

听起来好像很复杂，其实并不是，让我来解释一下。

AJSB 是一间非常小型的投资公司，里面也只有两样资产，就是位于 Bukit Tunku 的两块地，地的面积如下:

















Lot No. 4802 - Approximately 2630.371 square meters
Lot No. 4803 - Approximately 4165.597 square meters









在来看看他的负债，2008 只有 RM 2307 的负债，而到了 2009 年就增加到RM 16,360,752.84，这也不难理解，因为 7 April 2008 AJSB 买入了两块土地，买入价是 RM16,350,000.00。

所以我说 AJSB 的资产只有以上的地。

那现在看看 Melati 的投资如何:

我们先来 convert square meters 到 square feet:

2630.371 square m= 28313.077 square ft
4165.597 square m= 44838.112 square ft

总共的面积就是 73151.189 ft□ 。可以说是很小的土地，应该只足够建 bungalow。

我从这个网站看到一间位于附近的 bungalow 的价钱:

http://www.wtw.com.my/2005/component/option,com_hotproperty/task,view/id,1375/Itemid,32/

Address:Bukit Tunku Kuala Lumpur, Kuala Lumpur, 50480
Purpose: For Sale
Tenure: Freehold
Gross Built-Up Area: appx. 9,000sq ft
Land Area: appx. 30,000sq ft
Price: RM 10mil

如果以这样的独立洋房为标准，Melati 收购的地只足够建两间。售价大概 1 千万一间，就是说总共可以卖出的价钱是 2 千万左右(以目前的市价)。

买入价是 1 千 6 百万，扣除种种费用，我相信 Melati 只能够赚取 1 到 2 百万左右的盈利。

以上全是我个人推测，当然还有很多可能性，比如说 Melati 选择暂时不发展这两块地，保留等待土地升值，那计算就完全不一样了。又或者 Melati 不只起两间独立洋房，结果也不一样了。

无论如何，Melati 这个投资确实是很小的投资。根据种种资料显示，我对于 Melati 进军住宅区还是有所保留。

p/s: 补充一点，Bukit Tunku 是属于高级住宅区的。

清谈 Melati

Melati Ehsan Holding Berhad (亿成控股)

可能有很多人都不知道 Melati 是间怎样的公司。让我简单说明，Melati 于 19/3/2007 上市，是一间建筑公司。我最欣赏的是，Melati 不是等政府宣布 project 才竞标，而是自动自发把建议书提呈到政府要求 project。从各种新闻看来，Melati 最擅长是起公路，再来就是起 Condo 或住宅区。2007 年，她很幸运的拿到 Kota Damansara Carrefour 的合同，一时成为佳话。至于 Melati 还有什么 project，可以参考她的网站:

http://www.melatiehsan.com.my

昨天刚刚出炉了 2009 2Q 季报，看到这样的数据，我想大家都对 Melati 失去信心。这一季的 Profit Margin 和 EBITDA 只有 4.94% 和 10.82%。比较 2007 年和 2008年的数据，可以说是 Melati 今年遇到了前所未有的困难。里面提到最主要下跌的原因是营业额减少和成本增加，不难想像建筑公司在这种时候有这种困难。























现在我来看看 Melati 可不可能渡过这个难关:

Cash = 88,932,408
Long term borrowing = 171,257
Shot term borrowing = 86,678,245

Trade Receivables = 32,726,050
Trade Payables = 34,290,977

通常 Receivables 和 payables 接近我都不加入负债里面。

Total Borrowing = 86,849,502

看来 Melati 应该没有问题渡过这个难关。有两点我不是很明白的是:

Long term project claims receivables = 88,522,500
Amount due from contract customers = 16,747,447

有谁知道这两项数据是什么吗? 季报里没有详细解释。

再看看股息:

2008
First and Final dividend of 5.5 sen less income tax of 25%in respect ofthe year ended 31 August 2008

2007
First and Final dividend of 7.5 sen less tax of 26% in respect of the yearended 31 August 2007

从 2007 年季报开始看起，通常 Melati 第三季和第四季的业绩都比较好。我假设后面两季都拿回同样的业绩全年预测的 EPS = 3.91 x 2 = 7.82 sens。

再看看派息率:






2007 年的全年 EPS 和上面有点出入，36.84 是从季报里拿到的，而 40.11 是 2007 年年报里拿到，所以用 40.11 比较恰当。

2007 年是 18.70%
2008 年是 35%

我拿中间的平衡点 25%，就是今年有可能会派息 2 sens。所以我大胆估计今年派息会在 2- 3 sens 之间。而且很大可能性没有派息，都是不要期望那么高。

算算 DY:

Price = RM 0.61
Dividend = RM 0.02

DY = 3.2%

如果我的预测准确的话，今年的 DY 还是比 FD 高。

建筑行业是属于循环企业，所以这几年应该处于困难时期，可是当建筑行业回归高峰期，Melati 的股价肯定往上冲。问题就是，以这样的差业绩，你买得下手吗?