调研 Tambun

上个星期六，学校假期刚开始，我带了家人上槟城度假，一般上度假的时候我会把所有时间都留给家人，一起度过愉快的假日，而这一次难得上槟城，我自私的抽了一些时间去槟威第二大桥和周边的发展做 “调研”，其实主要还是要看一看 Tambun 的 Pearl City。

啊，什么是 “调研”？

简单的说，就是亲身去视察和研究上市公司的业务，举一个例子，如果你要调研 OldTown，你可能需要到 OldTown 用餐，在用餐的过程中了解 OldTown 的服务，人流，食物品质等。调研未必能给你很多资料，但你所看到的，接触到的，很大可能会改变你的看法。

我大概 5 点左右从 KL 出发，大概 9 我就到了大山脚，在那里用过了美味的芋头饭，过后，我就直接铲过去 Bukit Tambun。

如果我没记错，我第一个看到的是叫做 Tambun Indah 1 的住宅区，那里看来并不是新建的，保安亭子也有点历史，而居然有 Touch n Go 的保安系统，这个让我感觉不错。

转回头，我想要到 Pearl City 看一看，结果我在 Waze 找了很久都找不到，没办法了，就到处兜兜风吧，路途中看到很多工程在进行中，其中一座是明年将要完成的 Pearl City Mall，Mall 的周围都是住宅区，我看不到很大的发展，这和我想象的有点差别，同时也让我想起多年前我去 Setia Alam 调研的情景，只不过 SP Setia 要发展的规模远远大过 Tambun 而已。

好了，兜兜下让我看到了 Tambun 的 Sales Office，我就下车去问一问，工作人员都很有礼貌，我告诉她我是 KL 来的，想要在这里投资房子，我要求她讲解整个 Pearl City 的计划给我知道。

原来 Pearl City 早期并不是 Tambun 发展的,是一家叫做什么 Mutiara 的，Tambun 是后来才把整个区变成 Pearl City 大蓝图。

看着 Pearl City 的模型，我看到大部分都是住宅区，商业区只有非常小的一部分而已，而且大部分的土地已经发展了，还未发展的土地并不多。

过后我提到学校，她就告诉我有一所国际学校将要开始招生，附近还有一栋公寓，是不错的投资，基于在那里就有这所公寓的示范单位，那就不要错过了，去看一看吧。

Tambun 的这所公寓叫做 Avenue Garden，一共有两栋，大概有 300++ 间公寓，第一栋已经卖完了，第二栋刚开始销售，她估计一个月左右就会卖完，价钱从 RM 200k++ 起跑。

看了示范单位后，我有点惊讶，Tambun 把房间弄得比较小间，把空间留给了厨房和客厅，所以当我走进示范屋的时候，感觉相当不错，尤其是 1000++ 方尺那间，厨房就好像排屋的厨房一样，甚至可能更大。

在参观的同时，我也问了很多问题，其中我提到 GST 有没有影响 Tambun 的销售，她停了一下，好了，也不要强人所难。

我也有问到贷款问题，这个她没多说，不过那里随时都有 Banker 帮忙申请房贷，这个要加分。

看完了后，我再继续驾车兜风，我朝 Batu Kawan 的方向过去，一路上看到很多在发展着的空地，让我特别留意的是一家叫做 Penang Development Corporation 的公司，我想这是州政府的公司，能让我注意是因为它在 Batu Kawan 有相当多的土地在发展着中，真的是沙尘滚滚啊。

哦，忘了说，从 Pearl City 到 Batu Kawan 大概 15 分钟而已，蛮近的。

其实，从开始进入 Bukit Tambun 到现在，我的感觉并不太好，毕竟一个新的 Township 并不只是要给人民居住而已，就业机会也很重要，没有了就业机会，或者离就业的地点很远，那整个城镇就少了一些优势。

就在我想这个问题的时候，我看到 Honda 的厂，后面还有一些工厂，感觉是工业区来的，周边的空地也在兴建商店，我想 Premium Outlet 和 Ikea 应该也在那里附近。

过后我就上了槟威第二大桥，也不多说了。

Tambun 的位置还算是不错，离第二大桥不远，但周围的商业发展很慢，当商业的发展有一定的规模后，Tambun 的土地就好比黄金一样，但重点是，要等到商业区有规模是需要时间的，那个时候 Tambun 还有多少还未发展的土地？还有多少黄金？这是一个值得探讨的问题。

我想这一点 Tambun 的老板也看到，不然这两年他不会那么积极的买地。

总的来说，以商业的角度去衡量，我认为短期内 Tambun 找不到刺激的因素，也可能会受大环境的波动而影响销量，但长期来说，Tambun 还是一个非常值得留意的股项。

后话： 短暂的调研并不可能看到事实的全部，而且也有很多不确定的疑问，咨询也比较零散，所以这些咨询只能当做补充的资料，至于买卖的指标还需要多做分析和研究才可。

~乡下佬~
21.03.2015

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股票投资的专业

股票投资是一个蛮有趣的行业，基于我们时不时需要分析不同的公司，所以我们也因此认识到很多不同的行业，但有一点要搞清楚的，无论你的分析多么的精彩，你的看法多么的深入，你还是该行业的外行人，想要得到一个行业的“专” 至少要十年，只是看一些资料，加入自己的想法，少了经验的支撑，我们不可能做到该行业的 “专”。

股票投资者就有这一个毛病，看了一些资料就认为自己比该行业的专业还专业，比该行业的老大还要懂得该行业，难听的说，说到油棕，你不如李深静，说到赌业，你不如林国泰，说到房产，你不如刘启盛或梁海金 。。。。。

那股票投资者的定位是什么？

基本上，我认为股票投资者在投资前，需要留意几个方向：

1. 在整个经济里，该行业是看上？ 还是看下？

举一个例子： 现在美元走强，我们就需要留意能赚取美元的公司，出口业如家私，电子产品。当政府推动经济，有热钱流入时，建筑业和房产业将会是受惠者，如此类推。

2. 该公司有没有赚钱？

这个问题我还会分为三个部分：

该公司以前赚钱吗？ （这个是问爽的，其实，公司以前赚钱并不代表未来也赚钱，哈哈哈）

该公司现在赚钱吗？ （这个其实也不是很重要，但现在的盈利能让我们计算一些数据）

该公司未来赚钱吗？ （这个很重要，需要一些知识和个人的判断力）

3. 该公司有没有被低估？

判断被低估的方式有很多，有简单的，有复杂的，我比较倾向简单的，在过滤的时候，我会以 PE 来做衡量点，少过 10 的公司我会特别注意。

股票投资者应该要有自己的切入点，不要踩过界，专业的事情就交给专业人士吧，我们需要的是在大环境和数据的范围里打滚，在经济和上市公司的中间里生存，搭个顺风车，让我们的资产被增值。

这就是我心中股票投资者的定位，股票投资者的专业，我本来想说多一些的，但有点赶时间，就说到这里吧，星期六的早上，大家好，过得开心一点哦。

~乡下佬~
07.02.2015

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乡下佬论经济

昨天午餐的时候和同事们闲聊：

同事 A ： 看到现在大马的经济都心痛。

乡下佬　： 怎么说呢？

同事 A ： 马币又贬值，石油又让收入减少，感觉很糟糕。

乡下佬　： 哦，不用太担心，我认为石油不会长期在低价，石油被拉低除了是投机活动之外，另一个推手是因为 OPEC 不减产，以我所见，这根本就是 OPEC 要让那些大国知道，它是有能力影响全世界经济的，以本伤人能让人感到害怕，但以生意的角度去看，这个做法不会维持很久，因为没有生意人愿意在能赚多一点钱的情况下不要去赚，OPEC 摆明就是在示威。

同事 A ：　虽然那么说，但是看到大马经济那么差还是感觉不好。

乡下佬　：　这也不用担心，2008 年，次贷风暴发起，大企业坏账的打击搞得整个经济变了形，美国推出了QE 和振兴计划，试图把经济拉回原位，各国也模仿了美国，推出一系列的振兴计划，全球的经济被推上了一个高峰，现在，欧洲要效应美国，推出欧式 QE，经济将会被推向另一个高峰。

同事想了一下，问道：　什么是 QE？

乡下佬　：　简单说，QE 就是印钱，把印到的钱通过商业管道来买债务，让债务短期在控制的范围里，让企业回到原来的轨道上。

同事 A ：　那货币不是会贬值？

乡下佬　：　那要看是谁在印钱。

同事 A 的脑里出现了疑问，我接着说：　因为世界很多国家都是用美金在交易，没有人想要美金被贬值的，游戏是这样玩的，当庄家不想要一些情况发生时，这些情况就不会被发生。

同事 A 瞪大了眼睛，很好奇的问： 你怎么懂得那么多的？

我笑了一下，不回应，赶紧转去另一个话题，哈哈哈，接下来就真的闲聊了。

补充一点，欧洲这一轮的 QE，会把欧洲各国的坏账拉低，步入表面式的复苏状况，而再加上美国的复苏步伐，经济要在 2015 年跨到，看来还要更多的坏政策和消息哦。

我个人的看法，QE 其实只是让经济表面复苏，实际上是把债务变得更大，当更大的债务破灭的时候，全球的经济将会出现恐慌式的下滑，这是很恐怖的。

欧洲的 QE 将会是每个月印 600 亿欧元，直到 2016 年　9　月，再看各国政府努力在盖洞，我估计金融风暴短期内不会发生，要知道，各国政府也不是傻的，不会翘起双手看戏的。

不过，有一点要留意，QE 能使热钱流入市场，牵起经济的波动，这些波动可会造成通货膨胀哦，特别是物料上的涨价，而当物料涨价，就算国行升息也解决不了，各种因素的带动下，2015 年将会是更高通货膨胀的一年，这个，大家有心里准备。

好了，星期六的早上，大家好，我就写到这里了。

在收笔前，循例也要说一说，我的看法只供参考，赢钱不用来找我，输钱也不要来找我哦，要知道，买卖自负。

~乡下佬~
24.01.2015


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乡下佬看房地产

房地产在这几年可说是发展得非常的蓬勃，很多人都从房地产里赚取了可观的财富，也因如此，陆陆续续踏入房地产投资的人也变得越来越多，同时，房价也被推得高高的。

正所谓 “有人欢喜有人愁” 啊，对于那些薪水不高，又想要置业的人来说，这是一个坏消息，随便到一间 Cafe 都能听到年轻一辈的怨言。

那到底房价是不是真的很高？又到底房地产是不是有泡沫？

我个人认为，房地产确实是开始有泡沫了，但是这个泡沫还很小，还不至于使到房地产崩盘。

有没有搞错哦，房价那么贵，人民都买不起了，再加上很多都丢空的，还不叫做大泡沫？

是的，没错，从表面上去看，确实是如此，尤其是当身边很多朋友都买不起的时候，更是让我们有这个感觉。

我是一位股票投资者，所以我看事情的角度往往都是以生意的方向为出发点，以房地产这盘生意来说，我把它分为两类。

第一类： 买地，建房子，卖给顾客的发展商

当发展商看好一个地段，经过一轮的筹备，计划和施工，过后就变成了我们看到的房子，然后他们会透过卖房子来赚取盈利。

那谁是买家？ 自住或投资的人。

第二类： 买房子，出租给租户的房地产投资者。

当投资者看好一个单位，他会向银行贷款，经过一轮的程序后再出租给租户来赚取利润。

好了，重点来了，我个人的观点是，如果房地产出现了很大的泡沫，而又到了要崩盘的时候，市场会出现两种现象。

第一种： 发展商建的房子没有人买，营业额大跌，公司财务不稳定。
第二种： 房地产投资者的房子没人要，难以维持银行的供期，甚至可能要被银行变卖房子 (bank lelong)。

回到我时常说的生意论，当发展商和投资者都赚不到钱，而且可能要面对财务危机的时候，房地产就会垮。

很多人不看好 2015 年的房地产生意，我也曾经是那么想，但当我细心去想一想后，我的看法有了少许的改变，2015 年可以说是充满挑战的一年，尤其是那个 GST 啦，不过我觉得这只会牵起一轮的淘汰赛，有实力的房地产公司会因为这轮的淘汰赛变得更加强大，更加的稳固。

基于总总好与不好的因素，投资房地产公司时要密切的跟进公司的发展，了解公司的业务和业绩，也要多加留意整个市场的变动。

那业绩方面有什么数据要特别留意？

想一想，其实所有数据都很重要，要说出特别留意的，我认为有三个。

1. 营业额 (Revenue) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的房子有没有卖得出。
2. Unbilled Sales -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司还有多少钱还未从顾客那里收到。
3. 盈利比率 (Profit Margin) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的成本有没有上升。

当一家公司不断有项目推出的时候，基本上 Revenue 和 Unbilled Sales 应该是一起上升的，如果 Unbilled Sales 降低，Revenue 上升，那可能是公司没有新的项目推出，那要小心一点了。

而且也不能只看一家公司，要看多几家来比较，那会看得比较清楚整个行业的起伏。

如果有时间的话，也可以看看银行的 NPL （坏账比率），当 NPL 有上升的趋势，也就是说很多贷款人没钱还银行，这些贷款人肯定有一部分是买房地产的，所以这个 NPL 也可以是另一个指标。

哇，12 点了，难怪有点累，好了，今天就写到这里吧。

最后，也是一定要说的，以上的只是我个人观点，不要输了钱就过来骂我，要知道，买卖自负哦。

~乡下佬~
03.01.2015

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橱窗粉饰

每到年尾的时候，股市有一个大节日，叫做橱窗粉饰  (Window Dressing)。

一般上基金的成绩报单都是以一年来计算的，也就是说，年尾收市的数据将是他们当年的成绩单，为了让成绩单比较亮丽，通常基金们会出来推高股市，当然，也发生过例外的时候，但大多数还是向上的。

橱窗粉饰，老手们都不会感到陌生，而对于新手来说，这可能是一个新知识了。

近来股市动荡不少，我个人觉得暂时还不至于崩盘，但如果这些波动让你股枕难眠，而你自己又没有能力去控制，我建议你在这个时候增加现金比率，虽然你可能会错过了一些赚钱的机会，但至少你能睡一个好觉。

注： 一样的，个人建议，选择权在你那里，不要赚少了钱过来骂我，要知道，买卖自负哦。

~乡下佬~
19.12.2014

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乡下佬论股市

股市下挫，红海一遍，你慌了吗？

突然间在我脑海里闪出一句话： “别人贪婪时你要恐惧，别人恐惧时你要贪婪”。

现在说这句话，有没有被渣到的感觉？

是的，在股海向上，人人都赚钱的时候，大家都说得轻松，当股市持续下挫，不断南下的时候，试问又有多少人能做得到。

自认股神的人很多，一旦股市下滑，落荒而逃的人也不少。

无论你从事什么行业，如果你要成功的话，你都需要有独立的思考，要有自己的分析能力，就算是看错了，就当拿一个经验，收拾心情又可以再来过了。

好了，其实今天是想要分享我对于股市的看法。

1997 年，螺丝先生从泰国开始，不断地触击亚洲国家的外汇市场，各国的政府为了保护自己的货币，动用了大量的资金来和螺丝血拼，结果很明显，这些资金被螺丝拿回家里做家私了。

也因如此，在国家缺乏资金的情况下，很多项目都停顿了，连带关系导致很多企业倒闭，生意做不住，人民没饭吃。

很不容易熬过了十年，差不多要恢复的时候，美国来一个次贷风暴，本来这个风暴也不是很大，但是过后很多大企业陆陆续续爆出坏账风波，北美洲和欧洲首当其中，过后杜拜也去凑热闹，搞一个破产派对，基于它们都是世界大国，牵连甚广，自然地，全球的大部分国家都直接和间接中受影响。

为了挽救这个灾难，美国开始印钱来还债，还把部分资金用来推广新的经济振兴计划，势必要把劣势扭转，其他的国家看到美国那么积极的搞派对后，也相续的参与。

不知不觉中，这个派对开了 5 年，这 5 年来，各国都过得很开心，也用了很多钱在这个派对上，殊不知，这些钱都是债务来的，是要还的。

这几个星期，我都一直思考，到底有什么爆发点会导致下一轮的金融风暴呢？

现在，石油，橡胶，油棕，黄金，BDI，马币，还有很多原产品都处于低价，在大部分原产品都低价的时候，我们的通货膨胀却越来越高，这无疑是政府推出的振兴计划起的副作用 （振兴计划主要推动了建筑业和房地产）。

回想一下，这样的经济相当不健康，以负债来推动经济，搞得通货膨胀长居不下，企业生意难做，人民找吃辛苦啊。

但我认为这些都只是小裂缝，还不至于导致整个经济垮掉，生意难做和没有生意做是两回事，我一直都强调，股市，经济，生意，息息相关，有生意支撑的经济不会垮，有经济支撑的股市也一样不会垮。

那问题来了，经济到底几时才会垮？

大马为了推动振兴计划已经动用了很多负债，为了盖这些债务煲，我们的政府缩减津贴，实行 GST，不断地向人民要钱，暂时是还能应付的，但长期就很难说。

再看另一边，外汇市场也开始有点波动了，俄罗斯被西方国家经济制裁的同时，自己的货币也被追击，为了救自己的货币，小俄也动用了很多资金，这不就是和 1997 年很相似吗。

还有日本的经济也开始衰退，马币又开始贬值，我有时在想，如果现在，有一位像螺丝先生的人物再度出手，而又成功追击了各国的货币，在资金缺乏下的振兴计划，你想会是怎样的情景呢？

从 2008 年开始，基本上，债务并不是消失了，她只是变了另一个形式继续的成长而已，实际上，各国的债务在不断地增加。

好了，说了那么多废话，那应该怎么做呢？

我认为，目前的经济还未到要垮掉的情况，相对的，股市也不会出现大熊，但，裂缝已经出现了，往后的日子，多留意他国的情况，尤其是外汇和负债方面的新闻，看到国家债务亮红灯的时候，就是我们撤退之时。

以上只是纯粹我个人的看法和意见，不要看了输钱就走过来骂我，要知道，每个人都要为自己的决定负责任，买卖自负哦，另外，我只是带过 1997 和 2007 的风暴，有兴趣的话可以自行上网搜寻。

~乡下佬~
15.12.2014

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官有缘前辈的分享

我尽量凭我的记忆写一写官有缘前辈昨天在 investalks 讲座里分享的重点吧。

在说重点前，先提一提，官前辈是特地早上从怡保过来分享的，一位那么成功的人士，愿意从大老远过来分享，反而是很多学习者，连花时间出席都不愿意，这确实让人感到。。。。。

好了，重点：

1. 官前辈的方式是逆向投资，别人疯狂时你要卖，被人恐惧时你要买 （现在处于别人恐惧时）。

2. 基于美金走强，可以留意做 export 生意的股项：

Latitude, Hevea, Liihen, Kossan, Harta, TopGlove, Supermax, Prolexus, MPI, Unisem, GTronic, Inari

3. 分享他近期买入的股项，Latitude, Hevea, Liihen 和 Naim， 尤其看好 Naim, 因为是大马股市最便宜的股。

4. 提到应该用 Margin，但不要用到完，大概用到 70% 就好。

5. 任何事情和情况都要用 common sense 来衡量，如大牛市，PE 过高，那就不要用 margin。

6. 赚到了钱，要回馈社会，他也说到他的遗嘱是把他的身家都捐出去。

7. 分享投资失败的股项，Jaya Tiasa, XingQuan, Mudajaya，尤其是 XingQuan，是他一生最错的投资。

8. 分享三本书籍，一本是 Dynaquest，一本是他写的 Malaysia road map for archieving vision 2020，一本是英国作者写的投资书籍 The Financial Times Guide to Value Investing: How to Become a Disciplined Investor。 
 
9. 如果一家公司的盈利没有增长，那就要卖掉。

10. Chin Teng 补充： "如有来自家境欠佳的大学学生, 可以向他申请奖学金。"

官前辈在提到 Latitude, Naim 和 XingQuan 的时候有说故事，细节就无法写出来了。

另外，前辈也带来了他的 Remisier （OTB），这个 remisier 是其中一位帮他管理股票的 remisier，他分享了一些数据分析，选股方式，技术分析等。

大概想到那么多，要出去了，如果你有出席，麻烦帮我补充我遗漏的，谢谢。

~乡下佬~
14.12.2014

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