QL 第 15 届大聚会

昨天是  QL 的大日子，啊，没错，就是一年一度的 ＱＬ　大聚会，一如以往，ＱＬ　的大聚会我必定会出席的，算一算，今年已经是第三年出席了。

有兴趣的网友可以看看我去年的文章：QL 14th AGM 的体验　（２０１１　年）

２４－０８－２０１２　早上，我一早就开车前往　Ｔｈｅ　Ｓａｕｊａｎａ，也就是　ＱＬ　第　１５　届股东大聚会的地点，泊好了车子，我就走向　Ｓａｕｊａｎａ　Ｂａｌｌｒｏｏｍ　的方向，哦，我看到远方有一个熟悉的脸孔，咦，怎么看这个人都像是一家人在酒店度假，不太像来　ＱＬ　ＡＧＭ　吧，到底是我看错了？还是他来错了的地方？

哈哈哈，他就是我们论坛的老大　－－　鱼大和他的家人。

注：以上是夸张的形容方式，没有任何侮辱或嘲笑鱼大的成分，纯粹搞搞笑而已。

是的，我看到鱼大和他的家人，我就上前打了声招呼，然后往里头去　Ｒｅｇｉｓｔｅｒ。

转过头来，我看到　Ｅｄｍｏｎｄ　（我在　ＦＢ　认识的　ＱＬ　战友），他女朋友和他的朋友，身边还有一位我时常和他通信，但是又未见过的人物，那就是　ＱＬ　的　ＩＲ　Ｍｒ　Ｆｒｅｄｄｉｅ　Ｙａｐ。

当然，礼貌上我也上去打一声招呼，然后自我介绍一下，很惊讶的，　Ｆｒｅｄｄｉｅ　居然记得我这个小人物，回想一下，在这几年里，我也写了很多封　ｅｍａｉｌ　给他，所以也不出奇啦。

谈了一回，老谢来了，他走过来和我们打招呼，没错，是他走过来的，当然，我们也捉着这个机会问长问短，直到　ＡＧＭ　开始前才结束我们的聊天，真的悔恨时间过得太快了，正所谓快乐的时光过得真的快。

ＡＧＭ　开始了，一如以往，有几位常客一定出来问问题的，ＭＳＷＧ　也有一些问题，老谢在这场问答大赛里回答了很多股东的疑问，也让我们更加了解　ＱＬ　目前的状况和未来的发展方向，一问一答，也用了　１　个多小时的时间。

当，当，当　！！！　

吃饭的钟声响起来了，大家也开始朝向饭厅，一个接一个有次序的拿食物吃，吃完后，大伙儿就散场了，就这样的，要等明年才有机会再见到这群战友们。

故事完毕，谢谢大家的阅读。

哈哈哈，大家是否有些意犹未尽的感觉？

当然，我都还未提到重点，好了，这个聚会上，我们和老谢，Ｆｒｅｄｄｉｅ，还有一些　ｄｉｒｅｃｔｏｒ　谈了很久，如果以下的咨询有任何偏差，可能是我个人理解错误，也有可能是我记错了，希望大家不要见怪。

还有，为了减少这些偏差，我只把重点放出来，麻烦其他有出席的网友们帮我补充我遗漏的地方，谢谢。


先谈海产业：

Ｓｕｒａｂａｙａ　的厂房已经启用大概一年了，目前已经用到　８０％　的　ｃａｐａｃｉｔｙ，ＱＬ　将会在今年扩展 Surabaya 的厂房，会增加一倍的产量，surabaya 厂房已生产 Surimi 为主，主要的成品是分销到日本。

我对于增加产量后的销售提出疑问，据 Freddie 的解说，QL 拥有很良好的分销网络，目前生产的成品都没有任何销售的问题，而且 Fish Surimi 是一个需求很高的产品。

现在印尼的海产产品都是运输到其他国家售卖，不排除以后会在印尼销售，老谢也有说到会在印尼物色其他适合海产业的地方作为另一个基地。

有人问到，会不会在越南也进军海产业，老谢说暂时没有这个打算。

AGM 里有人问到有什么 Unforeseen challenges，老谢用三大业务举了三个例子，其中一个就是 Surabaya 在去年 12 月遇到排污水问题导致停产一个月，虽然这会影响盈利，但是老谢强调这些看不到的危机只是短暂性，而且管理层有信心能处理好，公司可能赚少一些，但是一定会是有钱赚的。


鸡蛋业：

一来就有人问 Layer，Broiler 和 Breeder 的问题，让我简单讲解一下这三个东西：

Layer: 以鸡蛋为主的行业，养鸡，然后鸡生蛋，当老了杀掉来卖给罐头厂，这个叫做 Layer。

Broiler： 主要是售卖肉鸡，饲养的鸡只就是为了买它的肉的，这个叫做 broiler 生意。

Breeder：繁殖小鸡拿来卖的生意叫做 breeder。

我不太记得数字了，大概是马来西亚的 layer 业务买 3.5 Million eggs per day，越南和印尼都大概在  1 million 左右，然后 breeder 是大概 3 millions 只 per month，20% 的 breeder 将会养大来当 broiler 买。

我再强调，数字未必正确，是我凭记忆 recall 出来的数据。

关于鸡只饲料原料 （corn）的问题，老谢和 freddie 很老实的说，影响是一定会有的，只是看是多还是少而已，QL 的管理层会依照天气来做 hedging，如果觉得天气不太好了，他们会开始慢慢存货，到了天气真的变差，他们也不会影响很大，而且 QL 是有分销饲料的业务，在各方面的配合下，QL 有了比其他同行更好的优势。

老谢也有提到一些关于印尼人吃鸡蛋和吃鸡只的事情，我不太记得了，犹记得他说到，印尼人喜欢比较小只的鸡只，如马来西亚人喜欢养了 40 天的鸡只，印尼则喜欢养了 21 天的。

另外，越南的鸡蛋业也不理想，通常一个国家的鸡蛋价格是波动的，不会一直很差，也不会一直很好，当价格很差时，相关业者会减低生产，让价格回升，但是在越南的情况不一样，那里的业者会不理会价格，继续生产，这导致在越南的鸡蛋价格长期很差，这个现象已经持续了 7 个多月，这也是老谢提到的 unforeseen challenges 之一。

有一位股东提到 QL 的鸡蛋 Quality control 不太好，有时鸡蛋很好，有时很差，这个由 Chia Mak Hooi 解说，大致上是因为超市无法把鸡蛋保持在 4 度的空间，当鸡蛋长期处于高温的情况下，鸡蛋的品质就会下跌，为了防止这个问题发生，QL 已经开始留意超市存货的数量和时间，希望保持 QL 的鸡蛋品质。

随便提一提，Chia Mak Hooi 也是 QL 派出协助 LayHong 的 director，我和他谈过天，他是一位蛮熟悉鸡蛋业务的 director，也算是 QL 的第二代接班人之一。


油棕业：

目前油棕的树龄处于 3 到 5 年之间，还未到高峰期，而且因为水量太多导致今年的结果不好，所以 QL 的油棕收成并不理想 （观看其他种植公司也面对相同的问题）。QL 已经种植了 9000 hectares 左右的土地，现在以每年 2000 hectares 的速度在增加着，估计到了 2015 年，QL 的油棕业务将会有正面的贡献。

课外题，基于 QL 今年是成立 25 周年，有一位股东要求 special dividend，管理层说会考虑，考虑。:lol

暂时想到那么多，其他有出席的网友麻烦帮我补充，谢谢。

当然，AGM 里的咨询肯定比这里多，我只是凭记忆再写出来而已，所以，我个人是非常鼓励网友亲自出席 AGM，那才是最直接得到咨询的方法。

chengyk 的股票分析法 Part Two

Continue from part one: chengyk 的股票分析法 Part One

经过了之前我提到的步骤后，我们已经对这间研究对象有了少许的认识，接下来就是把我们所看所知和所分析的资料篇写成报告。

为什么我们需要把看过的资料篇写成报告？

在我投资股票的 8 年里，我看了无数的年报，季报和资料，少说也有几百间公司，但，基于看过的资料实在是太多了，残留在我脑海里的公司资料只是寥寥无几。

这，实在是太可悲了，那我不是花了很多时间来看资料，但是到最后什么都不记得了？

无奈，人的脑袋的记忆力不可能强到能记下几百间公司的资料，既然如此，我就决定以后每分析一间公司，我会把所有资料都弄成 pdf 放在我的 “手指” 里，这些资料包括我看过的新闻，和公司有关联的文章，公司的资料，就连在 Bursa malaysia 看到一些重要的公告，我也会把它收在手指里。

看完这些资料后，我就会篇写我的分析报告，那以后当我看到这份报告就能记回我之前所看到的资料和分析后的想法，就算忘记了一部分，我还可以在手指里找到这些资料，我相信再过 20,30 年，我的手指能媲美冷眼前辈的笔记簿。


写分析报告除了让我不要忘记我所分析过的资料以外，它还会像一个监督师一样来检查我所分析过的资料，哈哈哈，让我慢慢解释给大家听。

经过了我之前的步骤，我们就已经看了很多资料，但是这只是看过，当我们综合这些资料起来再写报告的时候，这将会发现我们遗漏的部分。

我举一个例子： Syscorp

当我看资料时，我遗漏了分析为什么 2011 年 1Q 的 EPS 那么高，当我篇写报告时，这就让我发现这部分我还未下功夫，所以就会寻找问题的根源，过后写下来。

篇写报告就有这个好处，会时不时提醒我们看漏或分析漏的地方。

依，那会不会写报告时也遗漏了？

这倒不会，因为我有一个分析报告的 template，要填满里面的资料才算完成。

以下是我用的分析报告 Template:

Microsoft Office 2007 - 2010
company_date.docx -- http://www.mediafire.com/?nhjf52366g6z33j


Microsoft Office 2003
company_date2.doc -- http://www.mediafire.com/?lbhqrbvf1suu6fo

 例子：
Syscorp:  http://www.mediafire.com/view/?bldizebkw9li47o

让我简单的说说这个 template 里的 header：

首先，我会以填写公司资料为开始点。



这些是基本资料，方便我们找到公司代号的资料。





这也是公司资料的一环，让我知道公司的票数，市值，面值，和股价。

过后就到了重点，就是公司的重要分析环节，看回我给的 template, 我把整个分析分成很多细小的部分，就要填写完这些分析 header，那基本上整个分析就算是完成了。

注： 这些 header 是我篇写出来的，我时不时会检讨并且做出修改。


公司历史：
一般上，我们能从公司的网站里得知公司的历史，如果不能，那唯有向 IPO 招股书那里寻找，如果都没有的话，那就要在网站搜索，看看能不能找打。


公司业务：
这就是把我们在步骤三所看到的资料篇写出来。

年报摘要：
这是从步骤一那里得来，把资料 Print screen 再放上来，然后加入自己的分析意见，也针对一些有问题的数据进行研究和分析。

季报摘要：
和年报摘要一样。

公司发展与前景：
这也是从步骤三那里得来，如果当你篇写不出公司未来发展时，那代表你还不完全了解这间公司，要切记，我们投资股票就是投资一间公司，做这间公司的股东，那这间公司的未来发展对我们来说是比一切都来的重要，这环，不能忽略。

股息政策：
把步骤二的资料放过来，再加入自己的分析意见，如公司有没有良好的派息政策，有没有照顾小股东之类的。

管理层评估：
把步骤四的资料和分析放过来。

资产或价值评估：
这没得抄了，这是我们对于这间公司的资产和价值评估，如土地，厂房，负债，现金等等的数据进行的评估，这个评估主要是来衡量公司有没有被低估。

看看我给的例子 syscorp page 14

当然，资产评估的方式有很多，syscorp 里的只是其中一种，如冷眼前辈很喜欢用的种植公司的土地价格评估也是其中一种，这，是自由发挥的。


财务评估：

财务评估主要是把计算出来的数据进行评估，如 D/E, ROE, Current ratio 等等，如果在年报摘要和季报摘要已经评估了，这环可以跳过。

股东评估：

主要是以年报里的 Largest 30th shareholders 来进行评估，当然，也要注意 Bursa Malaysia 的 Changes of shareholdings，如果一些公司的老板是不断的买卖股票的话，那就要特别小心和分析，如我之前分析过的 Golden Land 就是一个例子。


Golden Land: http://www.mediafire.com/view/?kbydt0hn8vic235

风险评估：
把自己所看到的风险放进这里，这是方便以后自己阅读时要小心的事项。


特别指标评估：
这是我新加入的，主要是用来分析或记录一些特别的指标，如运输业的 BDI，油棕业的 CPO 等等。

竞争对手评估：
这也是我新加入的，基于要分析竞争对手需要很长的时间，所以目前这环我只是用来比较同行的营业额和盈利而已，当然，我个人比较懒惰，勤劳的你们可以在这栏多下功夫。


分享我的分析法不为其他，只是希望给大家一个参考的方式，基于我自己还是在学习中，所以，这个分析法还不完整的，我会时不时对于自己的分析做出检讨，让自己的分析功力更上一层楼。

今天，我在论坛鼓励大家分享传统美食，让大众不要遗忘我们的饮食文化，这里，我也想说，无论是对还是错，只要肯分享，那就一定会有人受惠，所以，不要吝啬你的时间，花一些时间来篇写分享文章，你可能不会得到什么回报，但是你会造福很多人群。

2008 年我开始分享我的成功学文章，直到现在，我还在分享，我也不知道这 5 年来我得到了什么，但是我很肯定的是，在篇写文章的时候能让我自我检讨和反省，而且，时不时也会有人短讯多谢我的分享，这是金钱也买不到的喜悦，希望你们也一起和我共享这些喜悦吧。。

chengyk 的股票分析法 Part One

让我简单说一说我平时是如何做功课的，这是我的个人方式，只是给你们做一个参考，你们可以依照自己的方式来做分析和写报告，这完全是自由发挥的。

步骤一：数据输入

首先，我都会先找一个对象 （公司），然后我会下载所有年报，至于季报，我会下载大概 3 到 4 年左右的。

过后，我会把重点输入进 Excel 里，

年报：如果还不需要深入研究，我会输入最新 5 年的 Income statement, Balance sheet 和 Cash flow。

季报：我会大概输入 3 年左右的数据。

输入了资料，我会用这些数据来计算一个有用的数据，如 Profit margin，D/E , ROE 等。

其余的，如管理层的资料，Segment results，List of Property，List of shareholdings，IPO 资料等其他资料就视乎个别公司的需要来输入。

给一个例子，QL 我就有输入 Segment results，因为他有三大业务，盈利也有波动，所以我需要观察这些业务的盈利表现。

以下是我自己的 Excel template:

Microsoft Office 2007 - 2010
template.xlsx   --> http://www.mediafire.com/?3bgyykp3zz0cidb

Microsoft Office 2003
template2.xlsx --> http://www.mediafire.com/?gm4dmgtbfs9t3aa


例子：Teoseng

Microsoft Office 2007 - 2010
http://www.mediafire.com/?nnkmj4m6ajdtb2c

Microsoft Office 2003
http://www.mediafire.com/?cdxxiz3ci3l9pqr

template 只是给我一个开始点，我会依照个别公司来调整，也就是说，我的研究过的每间公司的 Excel 都不会一样的。


步骤二：股息记录

留意我以上的 template, 其中一个 sheet 是 Dividend, 那里就是我记录 Dividend 的地方。所有 Dividend 都需要在 Bursa Malaysia 公布，所以我们可以从那里找到最准确的股息记录：

http://www.bursamalaysia.com/website/bm/listed_companies/company_announcements/

这些数据是用来计算 Dividend Yield 和 Dividend payout policy 的。

很多人喜欢用那些股票行给的数据，我都不这样做，因为当每间公司需要公布事情时 （包括股息），他们都一定要在 Bursa malaysia 公布，也就是说，Bursa malaysia 里的资料才是最准确的资料。

另外，股息也是我们衡量管理层有没有照顾小股东的重要指标，有些公司会给予指定的 minimum dividend payout policy，我们可以从这些小细节来观察管理层的诚信。

Dividend payout policy 就是股息政策，也就是公司会播放几多的盈利给股东当股息，举例：

公司 A 的 minimum dividend policy 是 20%
2011 年 EPS = 20 sens

那 2011 年的股息将会是 4 sens 或更多 （ Dividend = 20 sens x 20%)。

那里可以得到这个数据？

这很难说，有些公司放在公司的网站，与有些公司放在年报里 （多数在 Chairman statement），甚至有些公司只是在 IPO 时提一提，所以，当我们阅读公司资料时，这些细节就要留意了。


举例：QL 2010 年年报 page 19

This represents a payout ratio of 27.5%, which is in line with QL’s minimum dividend payout policy of 25%.

当然，还有其他地方也有提到，但是，2011 年年报就没提到了，所以，如果你不勤劳阅读所有资料，那你不就错失了一个重要资讯。

其实股票分析并不难，难是难在我们有没有毅力去读完所有资讯。


步骤三：了解公司业务


了解公司业务可以说是蛮困难的一环，有些公司会把公司业务的资料放出来，那我们就比较容易分析，但是，大马也有很多比较保守的公司，那我们要里了解业务就得花多一些时间了和心思了。

最容易找公司业务资料的地方是公司的网站，大部分公司都有自己的网站，所以我们可以从那里下手，尽可能把公司网站的资料都看完，这有助于我们了解一间公司。

再来，就是年报里的资料，Chairman statement 和 Managing Director statement 多数都有透露公司的业务和未来的发展方向，这个不能小看哦，而且，我们最好阅读几年的年报，那样就能更加了解公司的发展史。我们也要确认 Chairman 或 MD 说的话有没有兑现，还是只是开空头支票。

如果可以，最好也做一些调研，所谓的调研就是我们亲自去视察公司的业务或业绩，打个比如，几年前我研究 Mah Sing，我花了一些时间去跑 Mah Sing launch 的新房子，主要是看看销售人员如何，销售情况如何，产品好不好之类的。

也有一次我研究 NTPM，我就站在超市一个小时，看看什么牌子的厕纸最多人买。

这些就是调研的一部分。

同时，也要在 google search 一下公司的名字，有些新闻会提到公司的业务，一定要看哦。



步骤四：了解公司的管理层

要了解管理层，有几样东西要注意：

1. 管理层有没有能力
2. 管理层有没有诚信，会不会照顾股东
3. 管理层有没有野心或大志

首先，我们要看年报里的管理层资料，看完了后，我们大概会知道谁是负责掌舵的。

我们身为小股东，当我们投资一间公司，也就是和一大群人一起合作做生意，把我们的生意交给管理层打理，所以，这个掌舵人就是帮我们维持生意的伙伴，他的能力，诚信，和野心
对我们来说是很重要的。

注：大马很多公司的掌舵人也是大股东。

既然知道了掌舵人的名字，那么我们就可以用 google search 一下，所有有关这个人的资料我们都得看，这有助于我们了解我们的伙伴，最好是中英文名字都搜索一下。

有些名人，他们有出自传，阅读他们的自传也能让我们更了解他。

Continue with part Two： http://chengyk.blogspot.com/2012/08/chengyk-part-two.html

CEPAT - 有没有可能再发红股？

MHC 一年之间发了两次红股，很快的就有网友问我，CEPAT 会不会和 MHC 一样，也在同一年给两次红股。

Note: MHC 是 CEPAT 的大股东，简单说，CEPAT 是 MHC 的子公司，掌舵人也一样。

首先，CEPAT 会不会也依照　MHC　一样，一年给两次红股？　这个是没有答案的问题，我想除了管理团队，外人是很难知道这些红股计划的。

不过，我们倒可以算一算　CEPAT　有没有能力再派发红股。

根据 2011 年年报：

Authorised Share capital: RM 500,000,000
Issued and paip-up capital: RM 318,446,210
Retained profits: RM 186,796,000

虽然 Issued and paip-up capital 调整了，但是可以看到 Retained profits 是还未调整的。

这个时候，我们需要看看 2010 年年报的数据：

Issued and paip-up capital: RM 215,456,915


增加了的 paip-up capital 为：

Change in paip-up capital = RM 318,446,210 - RM 215,456,915
= RM 102,989,295


这个数据将会用来计算现在的 Retained profits:

Estimate retained profits = RM 186,796,000 - RM 102,989,295
= RM 83,806,705


如果以上的预测数据是正确的话，以 CEPAT 目前的情况只能再来个 4 送 1 红股。

Estimate bonus shares = RM 83,806,705 / RM 318,446,210
= 0.263

也就是说每股 CEPAT 只能给予 0.263 的红股，这也相等于 4 送 1 红股。


计算红股后( 4 送 1 ) 的 Capital 数据：

New issued and paip-up capital = ( RM 318,446,210 x 5 ) / 4
= RM 398,057,763

Adjustment need to make in retained profits = RM 398,057,763 - RM 318,446,210
= RM 79,611,553

New retained profits = RM 83,806,705 - RM 79,611,553
= RM 4,195,153


太多数字了，大家有没有头晕，哈哈哈。

以上是根据 2011 年年报的数据来做的计算，未必是准确的，当 2012 年的季报出来了后才能知道真正的数字。

如果以上的计算是正确的话，那以 CEPAT 目前的状况只能再来一个 4 送 1 红股。

注明: 我的资料只供参考，我不对任何看了我的文章而进行买卖的亏损负责任，要知道，买卖自负哦。

清谈 Stareit (5109) - Second review

年报摘要：

季报摘要：

从 2009 年开始，Stareit 已经没有公布 Fourth Quarter report，所以以上的 4Q 资料是用当年 三个季的数据，再加减乘除 Annual Report 的数据所得来，也因如此，数据和真实的数字可能有少许的出入。

看回年报和季报，2010 年 4Q 出现了亏损的情况，从 2010 年报的 CEO Statement 里得知，这是因为加入了 Loss of disposal (Starhill 和 Lot 10)，所以才会有 –ve 的数字出现。

再看 2011 年以后，营业额下跌到每个季 8 千万左右，这是还未加入新的酒店资产，简单说，这就是 JW Marriot 和 The Ritz residence 的营业额数字，以下我们将会用到这个数字。

其他的数字没什么特别，我就不多说了。

公司历史与资产：

Stareit 上市于： 16 December 2005

发售价：RM 0.98

当时的资产为：

过后May 2007， Stareit 增加了一位成员，那就是The Residences at The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur

到了 2009 年，Stareit 要转型为纯酒店业务，所以旗下拥有的 Starhill 和 Lot10 将卖给 Starhill Global REIT。

On behalf of the Board of Directors of Pintar Projek Sdn Bhd, the manager of Starhill REIT, AmInvestment Bank Berhad is pleased to announce that the Proposed Disposal has been completed on 28 June 2010. The Sale Consideration of RM 1,030,000,000 was satisfied by a cash payment of RM625,000,000 and the issuance of 173,062,575 CPUs equivalent to a principal amount of RM405,000,000.

28 June 2010，这笔买卖正式完成，Stareit 也成功变成了纯酒店业务的 REIT。

到了 2010 年年尾，Stareit 也完成了收购新酒店的方案，资料如下：

Announcement date: 14/12/2010

Note: 这个租金是每 5 年才增加 5% 而已，而且是长期合约。

简单的讲解了历史后，现在让我们看看 Stareit 的前景与未来：

根据 2012 年 First Quarter 的资料：

Revenue = RM 7,990,000

Net property income = RM 7,509,000

这也是脱售了Lot 10 和 Starhill 后的营业额和盈利，所以这可以说是 JW Marriot 和 The Ritz residence 的营业额和盈利数据。

再根据以上的咨询，我们可以推测将来 Stareit 的营业额为：

Revenue = RM 76,590,000 + RM 7,990,000

= RM 84,580,000

Stareit 酒店业务的 profit margin 在于 94% 左右 （从 2011 年 1Q开始那里看到的数据，因为这也是 Stareit 旗下JW Marriott 和 The Ritz residence 的盈利比率，绝对可以用来做往后的计算），那么预测 Stareit 未来 5 年的盈利为：

Net property income = RM 84,580,000 x 94%

= RM 79,505,200

No of units = 1,324,389,000

EPS = RM 7,9505,200 / 1,324,389,000

= 6 sens

股息政策：

如果 Stareit 维持 100% 盈利拨出的政策，那么预测的 DY 将会是：

Share price (05-04-2012) = RM 0.93

DY = Dividend / Share price

= 6 sens / 93 sens

= 6.45 %

当然，这只是以目前的资产作为预测，但是 Stareit 还有RM 145,287,000 的现金，当机会来临时，Stareit 绝对会出手收购新的产业，这也将会提高 Stareit 的盈利。

以以前都是超过 7% 的 DY 作为考量，我想老杨将会利用这些资金来为股东达到这个传统的 7% 数字。

另一点值得一提的是，Bank Negara 规定 REIT 的贷款不能超过资产的一半，也就是说 D/A 不能超过 0.50 （D/A = Total liabilities / Total asset），Stareit 的 D/A 才 0.16，所以 Stareit 绝对有能力贷款来增加本身的资产。

总结：

(ii) with regards to the lease of the Properties by the Trustee (as lessor)1:

(a) six (6) separate lease agreements with the respective Vendors (as lessees) of Hilton Niseko, Ritz-Carlton KL, Tanjong Jara Resort, Vistana Penang, Vistana Kuantan and Vistana Kuala Lumpur;

(b) a lease agreement with Cameron Highlands Resort Sdn Bhd (“CHRSB”) (as lessee), being the current hotel operator, for the lease of Cameron Highlands Resort;

(c) a sub-lease agreement with SPPL (as sub-lessee) for the sub-lease of Pangkor Laut Resort; and

(d) a deed of novation (“Deed of Novation”) with MDSB (retiring party) and Star Hill Hotel Sdn Bhd (“SHHSB”) (continuing party/lessee) for the novation of the existing lease agreement dated 18 October 2006 in relation to Residences@Ritz-Carlton (“Residences@Ritz-Carlton Lease Agreement”) from MDSB to the Trustee.

酒店 REIT 的方式也如其他 REIT 一样，以出租资产为主，但是唯一不同的是，酒店 REIT 缺乏了增长性，因为那些租金合约少说都是 15 年以上的，而每 5 年才有 5% 的增长，先不论资产的增长比率，如果以 7% 的 DY 来计算，每年 5 才增长 0.35%，这个增长数字能不能接受？ 这就要看你对于投资 REIT 的原因和要求了。

但是有一点可以肯定的是，就是租金得到保障，无论经济好还是不好，有了长期合约，盈利是有了一个保障，这是其他 REIT 可能给不到的优点。

REIT 的投资需要注意的几个重点：

1. 租金回酬

a. 投资 REIT 最大的原因就是因为有稳定的租金，而 bank Negara 规定 REIT 90% 的盈利将要当股息拨发给股东，所以投资REIT 第一个要看的是有没有理想的租金回酬，也就是所谓的股息，以我个人的要求，只要股息在于 7% 或以上，我是觉得蛮不错的，因为至少比 FD 高一倍。

2. 产业的增值能力

a. 如果谈到产业，不得不看产业的类型和地点，因为这些都是联系到产业的增值能力，也会直接影响租金的多少。投资 REIT 就是和一大堆不认识的人购买产业，然后我们把我们的产业给一群专业人士打理，扣除了经营的费用，剩余的就是我们得到的股息。

另外，产业增值了，NAV 也会跟着增加，到股价和 NAV 同步时，我们的股票价值也相对的提升了，所以，我们绝对不能忽略产业的增值能力。

3. 管理层的能力

a. 好的管理层能把股东的产业打理好，让股东的资产增值，同时，也有能力赚取更高的租金回酬。

能达到以上两点的管理层才属于合格的管理层。

相对的，能提供资产增值和不错的股息回酬的 REIT 才属于合格的 REIT。

哇，有没有这样的 REIT 存在的哦？

是有的，去年，我就是以这个标准锁定了 CMMT，在 RM 1.04 的时候我购入，到了现在，我得到了不错的股息回酬，同时，也得到了很好的资产增值。

阴谋论：

这里说的阴谋论看看就好了，不要太过认真，哈哈哈。

我发现酒店 REIT 的资产转移方式实在是太厉害了，不懂这是老杨的做法，还是其他酒店 REIT 也用同样的方式。

以下是阴谋论故事：

老程旗下有一堆酒店资产，为了得到更多的资金，老程决定把这堆酒店拿去上市，成立一个新的酒店 REIT ，叫做 Hotel REIT ，售价 RM 0.98 per unit.

上市集资后，老程把得到的钱拿去其他更有 “钱”途的地方发展，当然，酒店这块小肥猪肉那里可以随便给人吃，于是老程把这些酒店的经营权都颁给自己旗下的公司来打理，再和 Hotel REIT 签一个合约，每年给个 7% 的租金回酬给 Hotel REIT 的股东，其余的当然自己下袋，为了安抚这群股东，老程再每 5 年给个 5% 的租金增长，那股东们没话可说了吧。

几年后，老程的资金越来越多了，但是 Hotel REIT 的股价永远被低估，还停留在93 sens的价位，这可能是租金增长不太理想而导致没有投资机构对它有兴趣吧，既然股价严重被低估，老程就来个 mega sales 大扫货，私有化这间公司，给个比现在股价高出 10% 的价位。

基于老程持有 63.37% 的股权，远远超过 33% 强制性全面收购的符合标准，所以，这个私有化一点问题也没有。

股东投资了几年，最终得到什么？

少过 10% 的溢价和每年 7% 的回酬，老程站出来说，还不满意啊，我给了你们比 FD 高一倍的回酬了，其实，老程在背后用股东的钱赚了几番。

结论是，老程，好野 ！！！

故事完结，谢谢大家的阅读。

注明: 我的资料只供参考，我不对任何看了我的文章而进行买卖的亏损负责任，要知道，买卖自负哦。

下载原稿： http://www.mediafire.com/?gpe649vakel35oa