Monday, April 9, 2012

CEPAT - 有没有可能再发红股?

MHC 一年之间发了两次红股,很快的就有网友问我,CEPAT 会不会和 MHC 一样,也在同一年给两次红股。

Note: MHC 是 CEPAT 的大股东,简单说,CEPAT 是 MHC 的子公司,掌舵人也一样。

首先,CEPAT 会不会也依照 MHC 一样,一年给两次红股? 这个是没有答案的问题,我想除了管理团队,外人是很难知道这些红股计划的。

不过,我们倒可以算一算 CEPAT 有没有能力再派发红股。

根据 2011 年年报:

Authorised Share capital: RM 500,000,000
Issued and paip-up capital: RM 318,446,210
Retained profits: RM 186,796,000

虽然 Issued and paip-up capital 调整了,但是可以看到 Retained profits 是还未调整的。

这个时候,我们需要看看 2010 年年报的数据:

Issued and paip-up capital: RM 215,456,915


增加了的 paip-up capital 为:

Change in paip-up capital = RM 318,446,210 - RM 215,456,915
= RM 102,989,295


这个数据将会用来计算现在的 Retained profits:

Estimate retained profits = RM 186,796,000 - RM 102,989,295
= RM 83,806,705


如果以上的预测数据是正确的话,以 CEPAT 目前的情况只能再来个 4 送 1 红股。

Estimate bonus shares = RM 83,806,705 / RM 318,446,210
= 0.263

也就是说每股 CEPAT 只能给予 0.263 的红股,这也相等于 4 送 1 红股。


计算红股后( 4 送 1 ) 的 Capital 数据:

New issued and paip-up capital = ( RM 318,446,210 x 5 ) / 4
= RM 398,057,763

Adjustment need to make in retained profits = RM 398,057,763 - RM 318,446,210
= RM 79,611,553

New retained profits = RM 83,806,705 - RM 79,611,553
= RM 4,195,153


太多数字了,大家有没有头晕,哈哈哈。

以上是根据 2011 年年报的数据来做的计算,未必是准确的,当 2012 年的季报出来了后才能知道真正的数字。

如果以上的计算是正确的话,那以 CEPAT 目前的状况只能再来一个 4 送 1 红股。

注明: 我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章而进行买卖的亏损负责任,要知道,买卖自负哦。

Friday, April 6, 2012

清谈 Stareit (5109) - Second review

年报摘要:












季报摘要:






2009 年开始,Stareit 已经没有公布 Fourth Quarter report,所以以上的 4Q 资料是用当年 三个季的数据,再加减乘除 Annual Report 的数据所得来,也因如此,数据和真实的数字可能有少许的出入。

看回年报和季报,2010 4Q 出现了亏损的情况,从 2010 年报的 CEO Statement 里得知,这是因为加入了 Loss of disposal (Starhill Lot 10),所以才会有 –ve 的数字出现。

再看 2011 年以后,营业额下跌到每个季 8 千万左右,这是还未加入新的酒店资产,简单说,这就是 JW Marriot The Ritz residence 的营业额数字,以下我们将会用到这个数字。

其他的数字没什么特别,我就不多说了。


公司历史与资产:

Stareit 上市于: 16 December 2005

发售价:RM 0.98

当时的资产为:





过后May 2007 Stareit 增加了一位成员,那就是The Residences at The Ritz-Carlton, Kuala Lumpur




到了 2009 年,Stareit 要转型为纯酒店业务,所以旗下拥有的 Starhill Lot10 将卖给 Starhill Global REIT

On behalf of the Board of Directors of Pintar Projek Sdn Bhd, the manager of Starhill REIT, AmInvestment Bank Berhad is pleased to announce that the Proposed Disposal has been completed on 28 June 2010. The Sale Consideration of RM 1,030,000,000 was satisfied by a cash payment of RM625,000,000 and the issuance of 173,062,575 CPUs equivalent to a principal amount of RM405,000,000.

28 June 2010,这笔买卖正式完成,Stareit 也成功变成了纯酒店业务的 REIT

到了 2010 年年尾,Stareit 也完成了收购新酒店的方案,资料如下:

Announcement date: 14/12/2010









Note: 这个租金是每 5 年才增加 5% 而已,而且是长期合约。

简单的讲解了历史后,现在让我们看看 Stareit 的前景与未来:

根据 2012 First Quarter 的资料:

Revenue = RM 7,990,000

Net property income = RM 7,509,000

这也是脱售了Lot 10 Starhill 后的营业额和盈利,所以这可以说是 JW Marriot The Ritz residence 的营业额和盈利数据。

再根据以上的咨询,我们可以推测将来 Stareit 的营业额为:

Revenue = RM 76,590,000 + RM 7,990,000

= RM 84,580,000

Stareit 酒店业务的 profit margin 在于 94% 左右 (从 2011 1Q开始那里看到的数据,因为这也是 Stareit 旗下JW Marriott The Ritz residence 的盈利比率,绝对可以用来做往后的计算),那么预测 Stareit 未来 5 年的盈利为:

Net property income = RM 84,580,000 x 94%

= RM 79,505,200

No of units = 1,324,389,000

EPS = RM 7,9505,200 / 1,324,389,000

= 6 sens


股息政策:



如果 Stareit 维持 100% 盈利拨出的政策,那么预测的 DY 将会是:

Share price (05-04-2012) = RM 0.93

DY = Dividend / Share price

= 6 sens / 93 sens

= 6.45 %

当然,这只是以目前的资产作为预测,但是 Stareit 还有RM 145,287,000 的现金,当机会来临时,Stareit 绝对会出手收购新的产业,这也将会提高 Stareit 的盈利。

以以前都是超过 7% DY 作为考量,我想老杨将会利用这些资金来为股东达到这个传统的 7% 数字。

另一点值得一提的是,Bank Negara 规定 REIT 的贷款不能超过资产的一半,也就是说 D/A 不能超过 0.50 D/A = Total liabilities / Total asset),Stareit D/A 0.16,所以 Stareit 绝对有能力贷款来增加本身的资产。


总结:














(ii) with regards to the lease of the Properties by the Trustee (as lessor)1:

(a) six (6) separate lease agreements with the respective Vendors (as lessees) of Hilton Niseko, Ritz-Carlton KL, Tanjong Jara Resort, Vistana Penang, Vistana Kuantan and Vistana Kuala Lumpur;

(b) a lease agreement with Cameron Highlands Resort Sdn Bhd (“CHRSB”) (as lessee), being the current hotel operator, for the lease of Cameron Highlands Resort;

(c) a sub-lease agreement with SPPL (as sub-lessee) for the sub-lease of Pangkor Laut Resort; and

(d) a deed of novation (“Deed of Novation”) with MDSB (retiring party) and Star Hill Hotel Sdn Bhd (“SHHSB”) (continuing party/lessee) for the novation of the existing lease agreement dated 18 October 2006 in relation to Residences@Ritz-Carlton (“Residences@Ritz-Carlton Lease Agreement”) from MDSB to the Trustee.

酒店 REIT 的方式也如其他 REIT 一样,以出租资产为主,但是唯一不同的是,酒店 REIT 缺乏了增长性,因为那些租金合约少说都是 15 年以上的,而每 5 年才有 5% 的增长,先不论资产的增长比率,如果以 7% DY 来计算,每年 5 才增长 0.35%,这个增长数字能不能接受? 这就要看你对于投资 REIT 的原因和要求了。

但是有一点可以肯定的是,就是租金得到保障,无论经济好还是不好,有了长期合约,盈利是有了一个保障,这是其他 REIT 可能给不到的优点。

REIT 的投资需要注意的几个重点:

1. 租金回酬

a. 投资 REIT 最大的原因就是因为有稳定的租金,而 bank Negara 规定 REIT 90% 的盈利将要当股息拨发给股东,所以投资REIT 第一个要看的是有没有理想的租金回酬,也就是所谓的股息,以我个人的要求,只要股息在于 7% 或以上,我是觉得蛮不错的,因为至少比 FD 高一倍。

2. 产业的增值能力

a. 如果谈到产业,不得不看产业的类型和地点,因为这些都是联系到产业的增值能力,也会直接影响租金的多少。投资 REIT 就是和一大堆不认识的人购买产业,然后我们把我们的产业给一群专业人士打理,扣除了经营的费用,剩余的就是我们得到的股息。

另外,产业增值了,NAV 也会跟着增加,到股价和 NAV 同步时,我们的股票价值也相对的提升了,所以,我们绝对不能忽略产业的增值能力。

3. 管理层的能力

a. 好的管理层能把股东的产业打理好,让股东的资产增值,同时,也有能力赚取更高的租金回酬。

能达到以上两点的管理层才属于合格的管理层。

相对的,能提供资产增值和不错的股息回酬的 REIT 才属于合格的 REIT

哇,有没有这样的 REIT 存在的哦?

是有的,去年,我就是以这个标准锁定了 CMMT,在 RM 1.04 的时候我购入,到了现在,我得到了不错的股息回酬,同时,也得到了很好的资产增值。


阴谋论:

这里说的阴谋论看看就好了,不要太过认真,哈哈哈。

我发现酒店 REIT 的资产转移方式实在是太厉害了,不懂这是老杨的做法,还是其他酒店 REIT 也用同样的方式。

以下是阴谋论故事:

老程旗下有一堆酒店资产,为了得到更多的资金,老程决定把这堆酒店拿去上市,成立一个新的酒店 REIT ,叫做 Hotel REIT ,售价 RM 0.98 per unit.

上市集资后,老程把得到的钱拿去其他更有 “钱”途的地方发展,当然,酒店这块小肥猪肉那里可以随便给人吃,于是老程把这些酒店的经营权都颁给自己旗下的公司来打理,再和 Hotel REIT 签一个合约,每年给个 7% 的租金回酬给 Hotel REIT 的股东,其余的当然自己下袋,为了安抚这群股东,老程再每 5 年给个 5% 的租金增长,那股东们没话可说了吧。

几年后,老程的资金越来越多了,但是 Hotel REIT 的股价永远被低估,还停留在93 sens的价位,这可能是租金增长不太理想而导致没有投资机构对它有兴趣吧,既然股价严重被低估,老程就来个 mega sales 大扫货,私有化这间公司,给个比现在股价高出 10% 的价位。

基于老程持有 63.37% 的股权,远远超过 33% 强制性全面收购的符合标准,所以,这个私有化一点问题也没有。

股东投资了几年,最终得到什么?

少过 10% 的溢价和每年 7% 的回酬,老程站出来说,还不满意啊,我给了你们比 FD 高一倍的回酬了,其实,老程在背后用股东的钱赚了几番。

结论是,老程,好野 !!!

故事完结,谢谢大家的阅读。


注明: 我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章而进行买卖的亏损负责任,要知道,买卖自负哦。

下载原稿: http://www.mediafire.com/?gpe649vakel35oa

【随写】过度敏感

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