Friday, April 6, 2012

回复网友的问题

这是 2011 年 10 月 一位网友问我的问题,基于现在我在写着 Stareit 的分析报告,所以找回了这个回复,也放上来我的部落格做 一个记录。


网友: 程大,想知道下你是以什么为考量来选择reit?


我的回复:

REIT 的投资有几样东西一定要留意的。

1. REIT 所拥有的产业是什么

REIT 也分为很多种,有些攻 Office lots,有些攻酒店,有些攻 Shopping malls,也有些攻 Warehouse。

我个人认为攻 Shopping malls 的是最容易视察,也最容易生存的,打个比如,Office building 的需要长期的租户才能维持,但是很多公司做大了就自己买一个 Building 来做自己的 office,在这种情况下,以 office lots 为主的 REIT 风险就明显的比较高了。

再来,office building 丢空了我们也看不到,但是 Shopping malls 的就不一样,我们能时常去视察,一旦看到租户开始减少,那我们也能开始减持,有了一个比较安全的保障。


2. 产业的增值能力

股息对于 REIT 固然重要,但是也不要忘记资产增值,股价是和产业的价值挂钩的,产业不断增值,股价也相对会增值,这样才做到有股息而股价也会增长,以产业来 说,地点是不能轻视的重点,CMMT 的产业都位于黄金地带,在那些地段里,价值只会一直增加,而不会减少的,这也是 CMMT 股价相当强硬的原因之一。

3. 管理层

如何有效率的提升 REIT 本身产业的价值,如何帮股东赚取更高的租金收入,这就得看 REIT 管理层的能力,以过往业绩来看,CMMT 的管理层在新加坡和上海成功管理当地的 Shopping mall REIT,可说是经验非常丰富。

再说,亲自视察也可以看到管理层的能力,观看 CMMT 能把 The Mines 起死回生就已经很厉害了。

CMMT 的产业是: The Mines, Sungai wang 和 Gurney Plaza
Hecktar 的产业是: Subang parade, Mahkota parade 和 Wetex parade

把这几个 shopping malls 来比较,再问你自己,你可能会去哪一个?为什么你选择去哪个?

如果还是找不到答案,你试试去 Subang parade,再去 The Mines,高低立见。