乡下佬看房地产

房地产在这几年可说是发展得非常的蓬勃,很多人都从房地产里赚取了可观的财富,也因如此,陆陆续续踏入房地产投资的人也变得越来越多,同时,房价也被推得高高的。

正所谓 “有人欢喜有人愁” 啊,对于那些薪水不高,又想要置业的人来说,这是一个坏消息,随便到一间 Cafe 都能听到年轻一辈的怨言。

那到底房价是不是真的很高?又到底房地产是不是有泡沫?

我个人认为,房地产确实是开始有泡沫了,但是这个泡沫还很小,还不至于使到房地产崩盘。

有没有搞错哦,房价那么贵,人民都买不起了,再加上很多都丢空的,还不叫做大泡沫?

是的,没错,从表面上去看,确实是如此,尤其是当身边很多朋友都买不起的时候,更是让我们有这个感觉。

我是一位股票投资者,所以我看事情的角度往往都是以生意的方向为出发点,以房地产这盘生意来说,我把它分为两类。

第一类: 买地,建房子,卖给顾客的发展商

当发展商看好一个地段,经过一轮的筹备,计划和施工,过后就变成了我们看到的房子,然后他们会透过卖房子来赚取盈利。

那谁是买家? 自住或投资的人。

第二类: 买房子,出租给租户的房地产投资者。

当投资者看好一个单位,他会向银行贷款,经过一轮的程序后再出租给租户来赚取利润。

好了,重点来了,我个人的观点是,如果房地产出现了很大的泡沫,而又到了要崩盘的时候,市场会出现两种现象。

第一种: 发展商建的房子没有人买,营业额大跌,公司财务不稳定。
第二种: 房地产投资者的房子没人要,难以维持银行的供期,甚至可能要被银行变卖房子 (bank lelong)。

回到我时常说的生意论,当发展商和投资者都赚不到钱,而且可能要面对财务危机的时候,房地产就会垮。

很多人不看好 2015 年的房地产生意,我也曾经是那么想,但当我细心去想一想后,我的看法有了少许的改变,2015 年可以说是充满挑战的一年,尤其是那个 GST 啦,不过我觉得这只会牵起一轮的淘汰赛,有实力的房地产公司会因为这轮的淘汰赛变得更加强大,更加的稳固。

基于总总好与不好的因素,投资房地产公司时要密切的跟进公司的发展,了解公司的业务和业绩,也要多加留意整个市场的变动。

那业绩方面有什么数据要特别留意?

想一想,其实所有数据都很重要,要说出特别留意的,我认为有三个

1. 营业额 (Revenue) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的房子有没有卖得出。
2. Unbilled Sales -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司还有多少钱还未从顾客那里收到。
3. 盈利比率 (Profit Margin) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的成本有没有上升。

当一家公司不断有项目推出的时候,基本上 Revenue 和 Unbilled Sales 应该是一起上升的,如果 Unbilled Sales 降低,Revenue 上升,那可能是公司没有新的项目推出,那要小心一点了。

而且也不能只看一家公司,要看多几家来比较,那会看得比较清楚整个行业的起伏。

如果有时间的话,也可以看看银行的 NPL (坏账比率),当 NPL 有上升的趋势,也就是说很多贷款人没钱还银行,这些贷款人肯定有一部分是买房地产的,所以这个 NPL 也可以是另一个指标。

哇,12 点了,难怪有点累,好了,今天就写到这里吧。

最后,也是一定要说的,以上的只是我个人观点,不要输了钱就过来骂我,要知道,买卖自负哦。

~乡下佬~
03.01.2015


FB 链接: https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=10154979885645328&id=432221245327

Popular posts from this blog

12年股票路 之 "投资能力 = 开翻能力"

做功课

12 年股票路 之 "72 法则"