乡下佬看房地产

房地产在这几年可说是发展得非常的蓬勃，很多人都从房地产里赚取了可观的财富，也因如此，陆陆续续踏入房地产投资的人也变得越来越多，同时，房价也被推得高高的。

正所谓 “有人欢喜有人愁” 啊，对于那些薪水不高，又想要置业的人来说，这是一个坏消息，随便到一间 Cafe 都能听到年轻一辈的怨言。

那到底房价是不是真的很高？又到底房地产是不是有泡沫？

我个人认为，房地产确实是开始有泡沫了，但是这个泡沫还很小，还不至于使到房地产崩盘。

有没有搞错哦，房价那么贵，人民都买不起了，再加上很多都丢空的，还不叫做大泡沫？

是的，没错，从表面上去看，确实是如此，尤其是当身边很多朋友都买不起的时候，更是让我们有这个感觉。

我是一位股票投资者，所以我看事情的角度往往都是以生意的方向为出发点，以房地产这盘生意来说，我把它分为两类。

第一类： 买地，建房子，卖给顾客的发展商

当发展商看好一个地段，经过一轮的筹备，计划和施工，过后就变成了我们看到的房子，然后他们会透过卖房子来赚取盈利。

那谁是买家？ 自住或投资的人。

第二类： 买房子，出租给租户的房地产投资者。

当投资者看好一个单位，他会向银行贷款，经过一轮的程序后再出租给租户来赚取利润。

好了，重点来了，我个人的观点是，如果房地产出现了很大的泡沫，而又到了要崩盘的时候，市场会出现两种现象。

第一种： 发展商建的房子没有人买，营业额大跌，公司财务不稳定。
第二种： 房地产投资者的房子没人要，难以维持银行的供期，甚至可能要被银行变卖房子 (bank lelong)。

回到我时常说的生意论，当发展商和投资者都赚不到钱，而且可能要面对财务危机的时候，房地产就会垮。

很多人不看好 2015 年的房地产生意，我也曾经是那么想，但当我细心去想一想后，我的看法有了少许的改变，2015 年可以说是充满挑战的一年，尤其是那个 GST 啦，不过我觉得这只会牵起一轮的淘汰赛，有实力的房地产公司会因为这轮的淘汰赛变得更加强大，更加的稳固。

基于总总好与不好的因素，投资房地产公司时要密切的跟进公司的发展，了解公司的业务和业绩，也要多加留意整个市场的变动。

那业绩方面有什么数据要特别留意？

想一想，其实所有数据都很重要，要说出特别留意的，我认为有三个。

1. 营业额 (Revenue) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的房子有没有卖得出。
2. Unbilled Sales -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司还有多少钱还未从顾客那里收到。
3. 盈利比率 (Profit Margin) -- 比较每一个 Quarter 可以让我们知道公司的成本有没有上升。

当一家公司不断有项目推出的时候，基本上 Revenue 和 Unbilled Sales 应该是一起上升的，如果 Unbilled Sales 降低，Revenue 上升，那可能是公司没有新的项目推出，那要小心一点了。

而且也不能只看一家公司，要看多几家来比较，那会看得比较清楚整个行业的起伏。

如果有时间的话，也可以看看银行的 NPL （坏账比率），当 NPL 有上升的趋势，也就是说很多贷款人没钱还银行，这些贷款人肯定有一部分是买房地产的，所以这个 NPL 也可以是另一个指标。

哇，12 点了，难怪有点累，好了，今天就写到这里吧。

最后，也是一定要说的，以上的只是我个人观点，不要输了钱就过来骂我，要知道，买卖自负哦。

~乡下佬~
03.01.2015

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