Saturday, March 21, 2015

调研 Tambun

上个星期六,学校假期刚开始,我带了家人上槟城度假,一般上度假的时候我会把所有时间都留给家人,一起度过愉快的假日,而这一次难得上槟城,我自私的抽了一些时间去槟威第二大桥和周边的发展做 “调研”,其实主要还是要看一看 Tambun 的 Pearl City。

啊,什么是 “调研”?

简单的说,就是亲身去视察和研究上市公司的业务,举一个例子,如果你要调研 OldTown,你可能需要到 OldTown 用餐,在用餐的过程中了解 OldTown 的服务,人流,食物品质等。调研未必能给你很多资料,但你所看到的,接触到的,很大可能会改变你的看法。

我大概 5 点左右从 KL 出发,大概 9 我就到了大山脚,在那里用过了美味的芋头饭,过后,我就直接铲过去 Bukit Tambun。

如果我没记错,我第一个看到的是叫做 Tambun Indah 1 的住宅区,那里看来并不是新建的,保安亭子也有点历史,而居然有 Touch n Go 的保安系统,这个让我感觉不错。

转回头,我想要到 Pearl City 看一看,结果我在 Waze 找了很久都找不到,没办法了,就到处兜兜风吧,路途中看到很多工程在进行中,其中一座是明年将要完成的 Pearl City Mall,Mall 的周围都是住宅区,我看不到很大的发展,这和我想象的有点差别,同时也让我想起多年前我去 Setia Alam 调研的情景,只不过 SP Setia 要发展的规模远远大过 Tambun 而已。

好了,兜兜下让我看到了 Tambun 的 Sales Office,我就下车去问一问,工作人员都很有礼貌,我告诉她我是 KL 来的,想要在这里投资房子,我要求她讲解整个 Pearl City 的计划给我知道。

原来 Pearl City 早期并不是 Tambun 发展的,是一家叫做什么 Mutiara 的,Tambun 是后来才把整个区变成 Pearl City 大蓝图。

看着 Pearl City 的模型,我看到大部分都是住宅区,商业区只有非常小的一部分而已,而且大部分的土地已经发展了,还未发展的土地并不多。

过后我提到学校,她就告诉我有一所国际学校将要开始招生,附近还有一栋公寓,是不错的投资,基于在那里就有这所公寓的示范单位,那就不要错过了,去看一看吧。

Tambun 的这所公寓叫做 Avenue Garden,一共有两栋,大概有 300++ 间公寓,第一栋已经卖完了,第二栋刚开始销售,她估计一个月左右就会卖完,价钱从 RM 200k++ 起跑。

看了示范单位后,我有点惊讶,Tambun 把房间弄得比较小间,把空间留给了厨房和客厅,所以当我走进示范屋的时候,感觉相当不错,尤其是 1000++ 方尺那间,厨房就好像排屋的厨房一样,甚至可能更大。

在参观的同时,我也问了很多问题,其中我提到 GST 有没有影响 Tambun 的销售,她停了一下,好了,也不要强人所难。

我也有问到贷款问题,这个她没多说,不过那里随时都有 Banker 帮忙申请房贷,这个要加分。

看完了后,我再继续驾车兜风,我朝 Batu Kawan 的方向过去,一路上看到很多在发展着的空地,让我特别留意的是一家叫做 Penang Development Corporation 的公司,我想这是州政府的公司,能让我注意是因为它在 Batu Kawan 有相当多的土地在发展着中,真的是沙尘滚滚啊。

哦,忘了说,从 Pearl City 到 Batu Kawan 大概 15 分钟而已,蛮近的。

其实,从开始进入 Bukit Tambun 到现在,我的感觉并不太好,毕竟一个新的 Township 并不只是要给人民居住而已,就业机会也很重要,没有了就业机会,或者离就业的地点很远,那整个城镇就少了一些优势。

就在我想这个问题的时候,我看到 Honda 的厂,后面还有一些工厂,感觉是工业区来的,周边的空地也在兴建商店,我想 Premium Outlet 和 Ikea 应该也在那里附近。

过后我就上了槟威第二大桥,也不多说了。

Tambun 的位置还算是不错,离第二大桥不远,但周围的商业发展很慢,当商业的发展有一定的规模后,Tambun 的土地就好比黄金一样,但重点是,要等到商业区有规模是需要时间的,那个时候 Tambun 还有多少还未发展的土地?还有多少黄金?这是一个值得探讨的问题。

我想这一点 Tambun 的老板也看到,不然这两年他不会那么积极的买地。

总的来说,以商业的角度去衡量,我认为短期内 Tambun 找不到刺激的因素,也可能会受大环境的波动而影响销量,但长期来说,Tambun 还是一个非常值得留意的股项。

后话: 短暂的调研并不可能看到事实的全部,而且也有很多不确定的疑问,咨询也比较零散,所以这些咨询只能当做补充的资料,至于买卖的指标还需要多做分析和研究才可。

~乡下佬~
21.03.2015

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