Monday, July 27, 2009

清谈 STAREIT (5109)

Stareit 的全名是 Starhill Real Estate Investment。她也是马来西亚最大的 REIT,也是 YTL 其中一个得意的生意。

Stareit 一共拥有四个产业:
1. Lot 10
2. Starhill Gallery
3. JW Marriot Hotel KL
4. The residences at Ritz-Carlton KL

1 到 3 相信我不说大家知道是什么产业。现看看资料,以下是从 Stareit 网站拿到的表:















http://www.starhillreit.com/PortfolioOverview.asp

可以看到 JW Marriot 和 The Residences 已经出租给 YTL了,所以应该不用担心租客的问题。另外两个产业也拥有不错的出租率。

Starhill Gallery 拥有出租率 98.70%,而 Lot 10 是 94.45%。



看看股息的记录:






















2009 年的股息是:

"Interim Income Distribution (which is tax exempt at Starhill Real Estate Investment Trust level under Section 61A of the Income Tax Act 1967) of 3.4554 sen per unit in respect of the six (6) months financial period ended 31 December 2008."

"Final Income Distribution of 3.4567 sen per unit (of which 2.5754 sen per unit is taxable and 0.8813 per unit is non-taxable in the hands of unitholders) in respect of the financial year ended 30 June 2009."

从论坛里网友的资料, REIT 的 interest tax 是 10%。那 Stareit 2009 年的利息是:

Dividend = (2.5754 * 0.90) + 0.8813 + 3.4554
= 6.65456 sens

以今天收市的价钱 (27-July-2009) = RM 0.89

DY = 6.65456 / 89
= 7.48 %

注明: 2008 还有一个 Final Income Distribution 没有 show 出来的。












负债:

Stareit 没有短期负债,只有一笔 RM 180 Million 的长期负债。我的了解是 16 Dec 2010 Stareit 需要还清这笔债款,而每个月需要支付 4.8% 的利息。

以她现在拥有的一亿现金,暂时是不足够还清这笔债务。不过我相信一年半的时间应该足够给她累计这笔钱 。

今天我想谈的不是她的债务也不是她的股息,而是前景。

Lot 10 和 Starhill 都是我们大家熟悉的高档购物中心,随着时间的转变,很多商场都留意到这块肥猪肉,像新建的 Pavillion,The Garden,One U New Wing, 和 Sunway New Wing 都是以高级路线打造,那 Lot 10 和 Starhill 还有优势吗?

暂时来说没有问题,因为里面已经有了一定的品牌,如在 Starhill 的 LV。如果我是 LV 的老板,我也不会随时转换地点。可是如果我需要开多一间分行,那肯定不会在同样的商场里面。

以 Francis Yeoh 的关系,他还有本领拉到成龙来 Starhill 开一间 Cafe。所以出租率方面应该没有问题。可是如果业绩没有增进,那也是一个问题。我从 2008 年报里找到了答案。

"Rebranding of Lot 10
Lot 10 is planning an extensive rebranding and repositioning exercise, the first in the 18 years since the complex first opened. The rebranding of Lot 10 is expected to be completed in phases
by the end of the 2008 calendar year and plans for the refurbishment include upgrading of the interior and façade and remixing of the tenant base to include new concept stores and brands that will be unique in Malaysia. New development of the 70,000 sq.ft. roof-top area to feature new restaurants and designer clubs has also been planned."

管理层了解到顾客的要求,也明白到 Lot 10 开始过时了,所以有了这个举动。

我觉得 Stareit 有的风险是:
1。租客搬迁的危机
2。就要到期的债务
3。发展的前景

虽然我上面说了这些风险可能不存在,可是我们也不能忽略。7% 的 DY 加上稳定的业务,感觉很不错。

注明: 我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章进行买卖的亏损负责任,买卖自负。

【旧文】 刻骨铭心的股役

我 2004 年 8 月开始投资,一共有了 5.5 年的经验, 在这 5 年里,我经过两个很刻骨铭心的股役,第一个是 Megan,一个让我身家变为 0 的股项,另一个就是大家 都不敢碰的 LCL。 我今天不谈我以往的故事,而只是想分享一下我在 LCL 的日子。 我应该是从...