Thursday, December 17, 2009

清谈 Metro Kajang

基于寒冬兄的要求,我花了少少时间来看看 Metro Kajang,可能资料不是那么齐全,希望各位体谅。

Metro 成立于 27 September 1979,过后在 18 October 1995 正式在马来西亚上市。

"Metro Kajang Holdings Berhad is an investment holding company. Its subsidiaries are involved in property development, project management, building management services, building construction, hospitality services, general trading in building material, furniture manufacturing and licensed money lending, hire purchase and leasing."

Metro 涉及很多业务,可是最重要还是产业发展。所以研究 Metro 应该集中于产业部分。

一如既往,先看数据:



















值得留意的是 2007 年的 Receivables,居然去到 RM 137,955,253,几乎是 Paybles 的一倍。哦,忘记说一点,这个 receivables 不是 Trade receivables, 而是 Receivables, Deposits and prepayment。

所以里面还包括一些买地,project 的 deposits 等等的费用。我没有去查证,我怀疑这个 receivables 有计算在 Net profit 里面,也就是说,Metro 有可能用这个 receivables 推高了 EPS。所以 2007 年的 profit 比一般高。当然,这只是我的假设,有兴趣的网友必需查证。








其他数据都没有什么问题,我只是担心那个 receivables 而已。

股息:

Metro 一贯的作风是每年给 5 sens 的股息 (未扣税),所以在计算 DY方面非常轻松,也不用假设未来的股息。

以 2009 年的股息计算 (需扣税 25%):

DPS = (RM 0.05 * 0.75) x 1000
= RM 37.5

每 1000 股就可以拿到 RM 37.5。

今天的股价是 RM 1.40 (17-12-2009)

DY = ((RM 37.5) / (RM 1.40 x 1000)) x 100%
= 2.68%

其实不用假设有 1000 股的,直接用 1 股来算也是一样,不过我习惯了用 1000 股,一时很难改掉这个习惯。

股息方面不是很高,勉强比 FD 高一点。

然后我们一起看地,哈,我最喜欢看地了。







从 2008 年报拿到的资料,我做了一个 summary 版,基于 Metro 的 property list 太多太长,可能有些数字我 key in 错了,所以各位最好自己也算过一次。

可以看到 Metro 重点发展有四个地方 "Mukim Kamunting, Perak", "District Kinta, Perak", "Mukim Semenyih, Ulu Langat" 和 "Bandar Kajang, Ulu Langat"。

从各种资料看来,目前 Metro 的发展集中于 Kajang,我相信 Perak 的地是为了未来的发展用的。

计算价值:

先说说那个 summary,我这个 summary 只是集中于重点发展的地区,所以这不是 Metro 的总价值的 summary。总价值里面还包括一些 office lot, food court 的地, shopping complex, 和一些比较少地的地区。

里面的 Values 也是年报直接拿到的,很多地的价值很久都没有重新评估,尤其是 Bandar Kajang 和 Mukim Semenyih 的地,都是 1995 年的数据。如果现在再重估一次,价值肯定更高。

Authorised Share Capital : RM500,000,000
Issued and Fully Paid-up : RM229,078,140
Type of Shares : Ordinary shares of RM1.00 each

以今天的股价 (17-12-2009) = RM 1.40
市值 = 229,078,140 x RM 1.40 = RM 320,709,396

这样算还是有点不妥,从新算一次:

这次用 List of properties 里面的总价值,包括土地,office building, factory building, shopping complex 和 food court 的地。

简单来说就是所有地和建筑物的价值:

年报拿到的数据是: RM 448,626,000
除以股数: 每股有 RM 1.96

为什么数字不同于NTA 呢? 因为里面没有包括其他 Metro 的资产,如机器。所以数字一定比 NTA 来得小。

毕竟我觉得用地和建筑物来计算价值比较安全,因为这两样东西贬值和折旧的机率比较低,我是说比较低,并不是说不可能,切记。

Metro 的现金为 RM 0.31,如果扣除今天的股价:

RM 1.40 - RM 0.31 = RM 1.09

RM 1.09 就可以买到价值 RM 1.96 的地和建筑物,还有其他我没有计算的资产,如果加入其他资产,数字肯定超过 RM 2,看来是不错的交易。

前景:

这是从 Metro 网站拿到的资料:

1) DESA MEWAH Single Storey Shop (22' x 75') - 18 units only
2) HILLPARK HOMES @ BANDAR TEKNOLOGI KAJANG
  • 1) D/S Terrace House (20’ x 65’) Built & Sell – min. price from RM 180,000.00
  • 2) D/S Terrace House (20’ x 70’) – min. price from RM 245,000.00
  • 3) D/S Terrace House (20’ x 75’) - min. price from RM 260,000.00
  • 4) D/S Terrace House (22’ x 75’) - min. price from RM 280,000.00
  • 5) D/S Semi-D House (35’ x 80’) - min. price from RM 430,000.00
3) Sentosa Villas Kajang

Parcel 1A
  • 1) 3 Storey Semi-Detached (40' x 90')
  • 2) 3 Storey Bungalow (60' X 90')
  • 3) 3 Strey Shop-Office (22' x 75')
4) KAJANG 2 TOWNSHIP
  • 1) 2 & 3 Storey Bungalow
  • 2) 2 & 3 Storey Semi-D
  • 3) 2 & 3 Storey Terrace House
  • 4) 3 Storey Shop Office
  • 5) Medium Cost Condominium /Apartment
看来未来几年 Metro 的发展还是集中于 Kajang 地区。

我看不到 Metro 有任何重大的发展前景,不过要维持现在的业绩应该不难。

从土地的价值看待,Metro 严重被低估。可是论成长和股息率,我却觉得 Metro 不是好的选择。如何选择就得看你的投资策略是什么了,毕竟每个人的投资方式都不一样。

这篇 Metro Kajang 将是我部落格最后的文章,希望帮到大家,再见了。

注明: 我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章进行买卖的亏损负责任,买卖自负

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我 2004 年 8 月开始投资,一共有了 5.5 年的经验, 在这 5 年里,我经过两个很刻骨铭心的股役,第一个是 Megan,一个让我身家变为 0 的股项,另一个就是大家 都不敢碰的 LCL。 我今天不谈我以往的故事,而只是想分享一下我在 LCL 的日子。 我应该是从...