Monday, September 14, 2009

清谈 QCapital

最近想研究一下 REIT, 打算找一些不错回酬的 REIT 来收收房租。经过一位网友的介绍,我认识了这间公司 "QCapital"。翻查年报后,原来 QCapital 是 Capitaland 在马来西亚的 REIT。Capitaland 是属于新加坡政府的产业信托公司,也是东南亚最大的产业信托公司。所以她在马来西亚上市的 REIT 绝对值得期待。

一如既往,先看看 QCapital 所拥有的产业 (2008 年报):










QCapital 以出租 Office lot 为主,有些产业已经购入了 3 年以上,回看这三年来的产业增值能力,真的是有点逊色。














可能我孤陋寡闻,我第一看到 REIT 那么积极的收购产业,QCapital 是在 2007 年 1 月上市,可以看到管理层 (Manager) 很积极的扩展业务,2008 年和 2009 年都有纳入新的产业。

同时也有稳定的顾客,主要的顾客有 DHL (20%),HSBC (19%) 和 Technip (18%)。

既然是 REIT,股息方面才是重点:

2008
Dividend = 7.54
Net profit (Realised) = 7.51 sens
Payout raito = 99.6%

2007
Dividend = 6.62
Net profit (Realised) = 6.46 sens
Payout ratio = 97.6%

以今天收市的价钱 (RM 1.00),相信我都不用算 DY的了吧。比较起来,和 Stareit 的 DY 不相上下。

话说回来,QCapital 如此大规模的扩展业务,到底资金从那里来? 回看以上的 Dividend payout ratio,几乎全部的盈利是用来派发股息的。

那到底 QCapital 如何应付呢?























注意看看 2008 的 borrowing,以倍增的方式在增加中,一个字 "恐怖",学了美女厨房的话,哈哈哈,开玩笑罢了。详细翻看了 2009 2Q 的报告,得到以下的资料:

QCapital 用了贷款的方式来扩展业务,最大笔的债务就是以下三个。

RM 118 Million CP Commercial Papers
Interest rate = 4.14% pa
Mature date = 30-11-2011

RM 134 million CP/MTN program Medium Term notes
Interest rate = 5.2% pa
Mature date = 07-11-2013

Loan facilities of RM 80 million
Interest rate = 4.71% pa
Mature date = 11-2009

里面最有研究价值的就是就要到期的 8 千万贷款,这笔贷款将会在今年十一月到期。既然 QCapital 没有多余的现金来付这笔贷款,那如何是好呢?

当然有办法,今年 29 June 2009 QCapital 向 GE 和 Alliance 贷款了另一笔资金,这笔资金是用来还清就要到期的 8 千万。

贷款以五年到期的方式进行,也就是说在 2014 才会到期,QCapital 成功把款期延迟了。

着眼看似没有什么问题,可是我非常不同意这样的处理方式,就像 5 个煲 4 个盖的道理,总有一天会盖不完而破灭。








既然负债高,有些数据就不能忽略,就是 Debt ratio 和 current ratio。可以看到 debt ratio 已经不低了,current ratio 也不高。如果 QCapital 再扩展业务,那财务状况就陷入非常糟糕的地步。

总结一下我的资料,我认为投资 QCapital 最大的风险在于负债,而且看不到她有任何能力能还清这笔负债。另外产业增值的能力也受到质疑。

根据我的调查,QCapital 以5 个煲 4 个盖的道理来解决到期的贷款,就是拥有永远还不完的债务。以生意的角度看待,我个人不认为 QCapital 是值得投资的股项。我只是用了几个小时的时间来研究,如果有什么不对的地方,请各位提出来讨论讨论。


p/s: 在这里我谢谢 hsunl 兄提议的股项,不过最近我倾向研究 REIT ,所以你提供的股项我迟些才会研究,抱歉。


注明: 我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章进行买卖的亏损负责任,买卖自负。