一如既往，先看看 QCapital 所拥有的产业 (2008 年报):
QCapital 以出租 Office lot 为主，有些产业已经购入了 3 年以上，回看这三年来的产业增值能力，真的是有点逊色。
可能我孤陋寡闻，我第一看到 REIT 那么积极的收购产业，QCapital 是在 2007 年 1 月上市，可以看到管理层 (Manager) 很积极的扩展业务，2008 年和 2009 年都有纳入新的产业。
同时也有稳定的顾客，主要的顾客有 DHL (20%)，HSBC (19%) 和 Technip (18%)。
既然是 REIT，股息方面才是重点:
2008
Dividend = 7.54
Net profit (Realised) = 7.51 sens
Payout raito = 99.6%
2007
Dividend = 6.62
Net profit (Realised) = 6.46 sens
Payout ratio = 97.6%
以今天收市的价钱 (RM 1.00)，相信我都不用算 DY的了吧。比较起来，和 Stareit 的 DY 不相上下。
话说回来，QCapital 如此大规模的扩展业务，到底资金从那里来? 回看以上的 Dividend payout ratio，几乎全部的盈利是用来派发股息的。
那到底 QCapital 如何应付呢?
注意看看 2008 的 borrowing，以倍增的方式在增加中，一个字 "恐怖"，学了美女厨房的话，哈哈哈，开玩笑罢了。详细翻看了 2009 2Q 的报告，得到以下的资料:
QCapital 用了贷款的方式来扩展业务，最大笔的债务就是以下三个。
RM 118 Million CP Commercial Papers
Interest rate = 4.14% pa
Mature date = 30-11-2011
RM 134 million CP/MTN program Medium Term notes
Interest rate = 5.2% pa
Mature date = 07-11-2013
Loan facilities of RM 80 million
Interest rate = 4.71% pa
Mature date = 11-2009
里面最有研究价值的就是就要到期的 8 千万贷款，这笔贷款将会在今年十一月到期。既然 QCapital 没有多余的现金来付这笔贷款，那如何是好呢?
当然有办法，今年 29 June 2009 QCapital 向 GE 和 Alliance 贷款了另一笔资金，这笔资金是用来还清就要到期的 8 千万。
贷款以五年到期的方式进行，也就是说在 2014 才会到期，QCapital 成功把款期延迟了。
着眼看似没有什么问题，可是我非常不同意这样的处理方式，就像 5 个煲 4 个盖的道理，总有一天会盖不完而破灭。
既然负债高，有些数据就不能忽略，就是 Debt ratio 和 current ratio。可以看到 debt ratio 已经不低了，current ratio 也不高。如果 QCapital 再扩展业务，那财务状况就陷入非常糟糕的地步。
总结一下我的资料，我认为投资 QCapital 最大的风险在于负债，而且看不到她有任何能力能还清这笔负债。另外产业增值的能力也受到质疑。
根据我的调查，QCapital 以5 个煲 4 个盖的道理来解决到期的贷款，就是拥有永远还不完的债务。以生意的角度看待，我个人不认为 QCapital 是值得投资的股项。我只是用了几个小时的时间来研究，如果有什么不对的地方，请各位提出来讨论讨论。
p/s: 在这里我谢谢 hsunl 兄提议的股项，不过最近我倾向研究 REIT ，所以你提供的股项我迟些才会研究，抱歉。
注明: 我的资料只供参考，我不对任何看了我的文章进行买卖的亏损负责任，买卖自负。
