Wednesday, July 17, 2013

清谈 UOA Development (5200)

此股在 8/6/2011 上市于 Bursa Malaysia,上市价格 RM 2.52 (私人投资者的价钱)。


Item
Figure
Share price
RM 2.52 (17.07.2013)
Borrowings
RM 18,638,000 (2013 1Q)
Cash
RM 688,745,000 (2013 1Q)
Basic EPS
RM 0.25 (2012)
Diluted EPS
RM 0.25 (2012)
PE
10.08
Dividend
RM 0.12 (2012)
DY
4.76%

这家公司,负债不多,现金充足,而且股息也不错,可以说是财务状况非常的好。

注: UOADEV 也是有股息再投资计划的。

数据就没什么好说了,就说说 UOADEV 的优势吧:

1. 老板龚仲勛是土木工程师出身,对于建筑方面有非常丰富的经验,也因如此,UOADEV 除了有房产业务之外,也有建筑业务,而这个建筑业务主要就是承包自己公司的项目。 老龚有自己的一套建楼方式,所以大多数 UOADEV 的工程都是提早完成,并且得到很高的盈利比率 (profit margin),UOADEV 也是同行 Profit margin 最高的公司。

2. UOADEV 很多项目都是以办公室为主,一栋大厦从几千万到过亿都有,这家公司有能力把整栋大厦买给顾客,不简单,而他的顾客都是大企业或跨国公司,所以可以说 UOADEV 拥有不错的顾客群。再说,就算卖不出,UOADEV 还有一张王牌,就是他的姐妹公司 UOA REIT,UOADEV 能把大厦纳入 UOA REIT 里面。

3. 财务稳定,而且现金充足。

4. 公寓方面专攻中下市场,以 700 到 800 方尺,售价 RM 50 万为主,而老龚称这是可负担的房子,无论如何,我觉得这市场还有前景,毕竟 UOADEV 的房子蛮有良心,每一个公寓项目都设有很完善的设施,就以 Old Klang Road 的 Le Yuan Residence 来说,UOADEV 居然用 3.5 Acres 来兴建给住户的设施,我觉得这相当不错。

以下是老龚 2013 年 6 月 15 日的新闻访问:

龚氏最近花了很多时间用作旅游。他沉思后说:“在旅游中,给予我很多想法。”

“当我参观了纽约的特朗普大厦后,发觉一般商业大楼的地下用作商业用途,但是唐纳德•特朗普选择在地下兴建一座有鸟类栖息的封闭式花园。它改变了我们的思想,怎可能用混凝土兴建丛林。”


“因 此,我们将孟沙南部的办公大楼从39栋减至22栋。这也是个风险,因为较少的建筑物意味着它们必须更大,以及更昂贵。每栋大楼的建筑成本,由原来的 3000万令吉,增至介于1亿至2亿令吉。这就是为什么我们的客户大多数是国内大企业和跨国公司。我们还预留6英亩的土地与一个湖用来兴建公园。”


5. 以快打方式赚钱,就是看到一块好地,快速的买地,建房子,再卖,这也是马星的方式。

6. Unbilled sales 高达 RM 11 亿,也意味着未来两三年的生意应该没有问题。


说了优势,再说劣势吧:

1. 地库很少,以 2012 年年报的 List of properties 来说,还未发展的土地不到 50 Acres,以产业公司来说,这非常的少,如果现在买地,也会是相当的贵。

2. 基于有参与建筑,所以原料的成本高涨可能会影响公司的盈利,一般上建筑公司的赚幅都是蛮低的。

3. 老龚年级已大,还未看到接班人的踪影,不排除在掌管 UOA REIT 的儿子 Kong Sze Choon 会接手。

4. 兴建的办公室卖不出,UOA REIT 又没有承担能力。

那些产业风暴,通货膨胀,经融风暴之类的风险我就不多说了。

两年前,大部分的产业公司都开始进军 Iskandar 区,而老龚却背道而驰,决议不进军 Iskandar 区,保持以巴生谷为发展中心,这个决定是对还是错,我想只有时间能证明一切吧。

顺便一谈,今年 UOADEV  在 Jalan Ipoh 买了 6 块小地,这也将会是公司未来的发展之一,让我来算一算购买价吧。

Land size = 483,322.71 square feet
Purchase Price = RM 130,330,291.20

Price per square feet = RM 130,330,291.20 / 483,322.71 square feet = RM 269

三年前,Ivory 在 Bayan Mutiara 买地,大概 RM 240 一方尺,半年前,PPB 在 Iskandar 买地,大概 RM 300 一方尺,以这两个例子来看,我认为 RM 269 在 Jalan Ipoh 买的这块地应该相当合理。

从上市到现在,公司一共派了 22 sens 的股息,再考量现在的股价,这两年来并没有多大的变动,如果不是这几天的波动,股价更是难看。

无论如何,UOAREIT 这家公司不错,值得留意。

注明:我的资料只供参考,我不对任何看了我的文章而进行买卖的亏损负责任,要知道,买卖自负